Ecc.ma Suprema Corte di Cassazione - ROMA

            Per cassazione  della Sentenza della Corte di Appello di Napoli Sez. 3.a Civile n. 2360/2005, resa nel giudizio R.G. 1063/2004 Leone Lucia c/ Del Vecchio Costruzioni S.p.A. in liquidazione, depositata il 18/7/2005 e notificata il 23/9/2005

            proposto da: Leone Lucia, nata il 14/4/58, residente in Casalnuovo di Napoli (NA) Via Strettola, 22 -cod. fiscale LNELCU58D54F839W-, rappresentata e difesa dall’avv. Attilio Davide, giusta procura a margine, e con lo stesso elett.te domiciliata in Roma alla via A. Caroncini 6, presso lo studio dell’avv. Gennaro Contardi.

            contro: Del Vecchio Costruzioni S.p.A. in liquidazione, in persona del liquidatore pro-tempore, elett.te dom.to presso l’Avv. Roberto Morante in Napoli alla Piazza E. De Nicola, 46

° ° ° ° ° °

I.                    Riepilogo del fatto e svolgimento del procedimento di 1° grado

In data 22.7.93 l’appellante stipula con la Del Vecchio Costruzioni spa  contratto preliminare di vendita relativo ad appartamento da edificarsi in Casalnuovo di Napoli  alla via Strettola n.10 bis int. 2, piano rialzato, edificio E, per il presso complessivo di lire 175 milioni oltre iva, di cui £. 87.500.000 già pagate –parte in contanti e parte a mezzo titoli -secondo gli accordi; le restanti lire 87.500.000 da corrispondersi, con accollo della quota di mutuo gravante sull’immobile, all’atto della stipula del rogito notarile definitivo.

La consegna dell’immobile, contrattualmente prevista entro il termine del 22.9.2004, avviene invece in data 16.12.94, dopo reiterate sollecitazioni della Sig.ra Leone.

Quest’ultima, nel ricevere l’immobile in consegna, ne contesta le carenze ictu oculi evidenti, esprimendo al riguardo le riserve che risultano dal verbale; d’altro canto essa è costretta a riceversi l’immobile nelle condizioni in cui è (con evidenti carenze e non ancora del tutto ultimato e rifinito) perchè, a sua volta, deve lasciare l’immobile in cui abita, che ha promesso in vendita a terzi, obbligandosi alla consegna.

Neppure dopo la consegna la Del Vecchio pone rimedio alle carenze verbalizzate; così come non pone rimedio a numerose e ancor più gravi vizi riscontrati dall’appellante nell’abitare l’immobile e puntualmente contestati alla società venditrice.

Invitata la stipulare il rogito definitivo di trasferimento, la sig.ra Leone non accetta di firmare l’atto sia perchè la società venditrice non ha provveduto a rimuovere i vizi dell’immobile riscontrati e denunciati, sia perchè si pretende che essa dichiari di conoscere e accettare una serie di documenti ed atti di cui non ha mai preso visione e che riguardano anche la legittimità (o, meglio, l’illegittimità) urbanistica dell’immobile.

Ed in realtà, oltre ai vizi, va rilevato che :

-         l’immobile è sfornito del certificato di abitabilità; peraltro la costruzione realizzata è totalmente difforme rispetto a quella autorizzata con concessione edilizia;

-         l’immobile promesso in vendita è difforme anche da quello denunciato al catasto edilizio;

-         anche le opere di recinzione e le aree comuni sono affetti da gravi vizi di realizzazione e finitura.

In realtà la Del Vecchio diffida formalmente la Leone a sottoscrivere l’atto definitivo di trasferimento, convocandola presso il Notaio incaricato per il 19.3.97; a tale data si perfeziona il rifiuto della Leone di sottoscrivere l’atto.

In relazione ai contrasti insorti tra le parti circa gli obblighi contrattualmente assunti, la Leone promuove l’arbitrato previsto dall’art.15 del contratto preliminare che, però, si estingue in quanto il collegio arbitrale travalica i termini previsti per il deposito del lodo e, perciò, dà atto di non poter più validamente deliberare.

Peraltro i ripetuti e laboriosi tentativi di comporre  bonariamente la controversia non danno esito positivo; per cui la Sig.ra Leone adisce il Giudice ordinario per la tutela dei propri diritti.

Con atto di citazione notificato il 27.11.98 essa cita in giudizio la Del Vecchio Costruzioni innanzi al Tribunale di Napoli, istando per la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento della Del Vecchio; per la condanna della stessa alla restituzione del prezzo pagato, al rimborso delle spese fatte per la vendita. al rimborso delle spese sostenute per addizioni e miglioramenti apportati all’immobile e di quant’altro dovuto, oltre rivalutazione monetaria e interessi; per la condanna della Del Vecchio al risarcimento di tutti i danni patiti dalla promittente acquirente; -in via subordinata, nell’ipotesi che le inadempienze della società non fossero  ritenute di rilevanza tale da giustificare la risoluzione del contratto, per la riduzione del prezzo pattuito (stante il minor valore dell’immobile derivante da vizi, irregolarità e dalle deficienze), dichiarando comunque legittimo il rifiuto della sig.ra Leone di adempiere alla stipula del rogito definitivo e al saldo del prezzo;  -per la condanna della Del Vecchio al pagamento delle spese, diritti ed onorari del giudizio e del procedimento arbitrale che ha preceduto il giudizio.(atto di citazione del 23.11.98, con il quale viene introdotto il giudizio di 1° grado – pagg. 6 e 7).

Iscritta a ruolo, la causa viene assegnata alla 2.a sez. del Tribunale di Napoli –dott. Mauro Criscuolo- innanzi al quale si costituisce la Del Vecchio Costruzioni spa in liquidazione, che contesta l’assunto della sig.ra Leone,  della cui domanda chiede il rigetto, e a sua volta propone domanda riconvenzionale con la quale, postulando inadempimento grave della Leone, chiede dichiararsi legittimo il proprio recesso dal contratto preliminare con ritenzione della caparra confirmatoria di £.70.000.000, ex art. 1385 cc; determinarsi l‘indennità di occupazione dell’immobile da corrispondere alla società da parte della sig.ra Leone; condannarsi la Leone al rilascio dell’immobile e al risarcimento dei danni cagionati all’appartamento.

In sede di precisazione e modificazione della domanda, ex art. 183 5° comma cpc, la sig.ra Leone si richiama anch’essa all’art. 1385 2° comma cc, optando per il recesso con ritenzione del doppio della caparra confirmatoria e, pertanto, modifica la domanda principale chiedendo che, risolto per inadempimento grave della Del Vecchio il contratto preliminare, quest’ultima venga condannata al pagamento del doppio della somma di £. 70.000.000 versatale a titolo di “caparra confirmatoria” all’atto della stipula del contratto preliminare, vale a dire al pagamento della somma di £. 140.000.000. (punto 6 – pagg. 4 e 5 delle note difensive ex art.183 cpc Leone del 9/6/99).

Ammesse ed espletate le prove testimoniali chieste dalle parti, viene altresì disposta consulenza tecnica d’ufficio tesa ad accertare l’entità dei vizi denunciati dall’attrice e dei miglioramenti apportati dalla stessa all’appartamento, gli eventuali interventi riparatori effettuati dalla società convenuta, il costo degli interventi eventualmente necessari per porre rimedio ai vizi, la regolarità edilizia ed amm.va dell’immobile, la conformità dello stesso rispetto all’unità immobiliare denunciata in catasto, il corrispettivo eventualmente dovuto dall’attrice per l’occupazione dell’appartamento.(quesiti riportati a pagg. 1 –2 e 3 della relazione CTU depositata il 3/10/2001)

Espletato l’incarico, il CTU nominato deposita la relazione tecnica conclusiva, nella quale afferma che:

Ø      per eliminare i vizi riscontrati nell’immobile per cui è causa è necessaria una spesa di Lit. 16.467.732 + I.V.A.;

Ø      l’immobile deve ritenersi commerciabile, atteso che esiste una concessione edilizia originaria ed una successiva domanda di condono edilizio che non è stata ancora istruita ed esaminata; perciò è irrilevante il fatto che l’immobile non sia conforme a quanto previsto dalla concessione edilizia, così com’è irrilevante il fatto che la richiesta di variante che la società Del Vecchio aveva presentato in data 2.3.93 (e che aveva lo stesso oggetto della domanda di condono) sia stata dichiarata improcedibile; (peraltro, incredibilmente, il CTU rende quest’affermazione senza preoccuparsi di verificare se l’immobile realizzato corrisponde a quello previsto in concessione, sia pure modificato secondo quanto richiesto nella domanda di condono. Si veda, al riguardo, il paragrafo situazione urbanistica di cui alla relazione C.T.U. depositata il 3.10.2001 (pagg. da 20 a 24, nel quale mai si dà atto di aver operato l’accertamento in questione).

Ø       si può affermare la conformità dell’appartamento alle planimetrie catastali , che sono state consegnate dal Consulente tecnico di parte ing. Fiorillo (designato dalla soc. Del Vecchio), mentre non sono state reperite planimetrie presso l’Ufficio del Catasto;

Ø       il corrispettivo eventualmente dovuto dall’attrice per l’occupazione dell’immobile va valutato in Lit.700.000 mensili.

Viceversa il CTU non dà concreta risposta ai quesiti relativi alle addizioni, ai miglioramenti e all’abitabilità dell’appartamento.       Egli, infatti, non individua e – quindi- non valuta le addizioni ed i miglioramenti apportati dalla sig.ra Leone all’appartamento, il cui valore dovrebbe essere alla stessa rimborsato in ipotesi di risoluzione del contratto preliminare.

Inoltre egli non dà conto del fatto che la società Del Vecchio non ha mai presentato alcuna domanda per il rilascio del certificato di abitabilità dell’appartamento promesso in vendita, nè del fatto che – comunque- la licenza di abitabilità non potrà essere ottenuta, stante la difformità dell’immobile realizzato rispetto a quello originariamente autorizzato con concessione edilizia n. 133/90, rilasciata all’Arciconfraternita dei Pellegrini e parzialmente volturata a favore della società Del Vecchio.

Le conclusioni cui è pervenuto il CTU in relazione ai quesiti cui ha dato risposta sono in larga parte errate. In particolare: risulta gravemente sottovalutata la somma necessaria per porre rimedio ai vizi dell’appartamento riscontrati e denunciati; è erronea la ritenuta commerciabilità dell’immobile, stante l’improcedibilità della domanda di condono edilizio alla luce della normativa successiva alla Legge 47/85 e le sanzioni civili da quest’ultima normativa  comminate per l’ipotesi di difformità dell’immobile rispetto  alla concessione; il CTU ha omesso di acquisire documenti comunali dai quali sarebbe risultata evidente la definitiva non sanabilità dei gravi abusi edilizi commessi; è erronea la ritenuta conformità dell’appartamento alle planimetrie catastali, che non risultano acquisite, non potendo ritenersi tali quelle esibite dal consulente tecnico di parte designato dalla società Del Vecchio; è erronea la determinazione dell’indennità di occupazione, del tutto astratta e non riferita all’effettiva situazione dell’appartamento.

E perciò il difensore della sig.ra Leone contesta le risultanze della CTU e chiede che venga disposto un supplemento di indagini, con particolare riguardo alla regolarità urbanistica, edilizia ed amministrativa dell’immobile.

Rese le conclusioni delle parti, il Tribunale introita la causa, ma la rimette in istruttoria sia perchè non rinviene nel fascicolo le note di parte dell’ing. Fiorillo, sia perchè appare necessario “sollecitare il CTU a rendere chiarimenti in ordine all’effettiva situazione urbanistica dell’appartamento per cui è causa, rispondendo in particolare al quesito circa l’incidenza sulla commerciabilità del bene del mancato rilascio della variante alla concessione, a prescindere dall’intervenuta vendita di altri appartamenti”. (ordinanza del 7/5/2002).

Chiamato a rendere i chiarimenti in parola, il CTU redige relazione suppletiva nella quale:

Ø      conferma che il Comune di Casalnuovo non ha approvato la variante proposta dalla soc. Del Vecchio e che la relativa domanda è stata formalmente dichiarata improcedibile;

Ø      conferma che la società ha presentato istanza di condono edilizio avente ad oggetto le stesse opere per le quali aveva proposto la variante e cioè “” modifiche prospettiche degli edifici e diversa distribuzione degli spazi interni agli appartamenti, oltre alla mancata realizzazione dell’autorimessa interrata””; (pag.4 della Relazione suppletiva depositata il 7.03.2003)

Ø      Osserva che, ai sensi degli artt. 40 e 41  della Legge 47/85, sussiste commerciabilità degli immobili se negli atti di compravendita risultano gli estremi della concessione ad edificare o se viene allegata copia della domanda di condono edilizio, corredata dalla prova dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione.

E perciò , avendo acquisito certificazione del Comune di Casalnuovo dalla quale risulta che la soc. Del Vecchio ha interamente versato l’oblazione autocalcolata, conclude nel senso che “nulla osta alla commerciabilità del bene, a prescindere del mancato rilascio della variante””. Peraltro precisa che l’istanza di condono edilizio presentata dalla Del Vecchio “non ha ancora ottenuto definizione” e che solo quando la pratica sarà definita “”verrà rilasciata la relativa concessione edilizia in sanatoria, che resta documentazione indispensabile per il rilascio della licenza di abitabilità – art. 35, 2° comma Legge 47/85””.

            Nulla dice la relazione suppletiva in ordine alla congruità dell’oblazione autocalcolata e versata dalla Del Vecchio; inoltre, ancora una volta il CTU omette di accertare se l’immobile realizzato corrisponde a quello di cui si è chiesto il condono, o se, invece, gli abusi realizzati sono ben più gravi di quelli rappresentati nell’istanza di condono (si vedano pagg. da 1 a 6 della relazione suppletiva citata); inoltre il CTU nulla dice in ordine alla congruità dell’oblazione autocalcolata  e versata dalla Del Vecchio.

            Il consulente di parte attrice si preoccupa di informarsi al riguardo e, alle proprie note tecniche depositate in giudizio all’udienza del 25.3.2003, allega certificazione del Comune di Casalnuovo dalla quale risulta che la soc. Del Vecchio ha interamente versato l’oblazione autocalcolata “ma la stessa non è da ritenersi congrua così come verificato dal tecnico istruttore con Nota Port. 53150 del 7.12.95”.(si veda certificato Comune di Casalnuovo del 20.3.2003)

            Peraltro dalla citata nota 53150, anch’essa in atti, risulta dimostrato che in data 7.12.95 il Comune di Casalnuovo ha chiesto documenti vari alla soc. Del Vecchio in relazione alla domanda di condono edilizio, quali: “ la descrizione delle opere abusive per ciascun fabbricato”, i grafici, la relazione tecnica sulle opere abusive, precisando che “l’oblazione deve essere ripetuta per ogni singolo fabbricato”.

            Sicchè, preso atto che nessuna risposta è stata fornita dalla soc. Del Vecchio, appare chiaro da un lato che la domanda di condono edilizio è improcedibile per mancata presentazione dei documenti entro tre mesi; dall’altro che –comunque- le opere abusivamente realizzate vanno assoggettate alle sanzioni urbanistiche e civili di cui alle legge 47/85, atteso il mancato pagamento dell’oblazione dovuta (e non di quella autocalcolata).           Peraltro la domanda di condono edilizio formulata dalla Del Vecchio, anche se accolta, non potrebbe comunque sanare gli abusi posti in essere, stante il fatto che essa è diretta solo a sanare modifiche prospettiche e diversa distribuzione degli spazi interni agli appartamenti, mentre le opere abusive realizzate sono ben altre e tali da comportare totale difformità rispetto alla concessione edilizia, in relazione ad un notevole aumento dei volumi e delle superfici realizzate (rispetto a quelli assentiti) e in relazione alla realizzazione di unità immobiliari diverse, come numero e tipologia, rispetto a quelle autorizzate.

            Le osservazioni soprariportate inducono la difesa della sig.ra Leone a sollecitare nuovi accertamenti peritali che, però, vengono negati dal Tribunale che, ritenuti i chiarimenti offerti dal CTU sufficienti, invita le parti a concludere.

Rese le conclusioni, la causa viene introitata e decisa con Sentenza n.309/2004, depositata in cancelleria il 13/01/2004.

II.                 La Sentenza del Tribunale

La Sentenza n.309/2004 del Tribunale di Napoli – 2° Sez. Civile – dott. Mauro Criscuolo, definitivamente pronunciando sulla domanda principale e sulla riconvenzionale, così provvede:

””a) Dichiara prevalente l’inadempimento per colpa dell’attrice in relazione al contratto preliminare di compravendita del 28 luglio 1993, avente ad oggetto l’appartamento sito in Casalnuovo di Napoli alla via Strettola 10 bis, nell’edificio di cui alla lettera E, piano rialzato int.2;

b)Accerta la legittimità del recesso esercitato dalla convenuta ex art.1385 c.c., con il conseguente diritto alla ritenzione della caparra confirmatoria versata dall’attrice;

c) Condanna l’attrice al pagamento in favore della convenuta della somma di Euro30.367,67 oltre interessi legali dalla Sentenza al saldo.

d) Condanna l’attrice all’immediato rilascio dell’immobile di cui al capo a) che precede, libero da cose e da persone;

e)Compensa le spese di giudizio. “” (così letteralmente il dispositivo della Sentenza 309/2004; pagg.22 e 23))

Alla pronuncia il Tribunale perviene seguendo il percorso argomentativo che di seguito si sintetizza.

II. A) Preliminarmente occorre affrontare la questione dell’incommerciabilità del bene atteso che –se sussistesse- essa sarebbe ostativa alla stipula del contratto definitivo e tale da concretare “”un inadempimento da parte della promittente venditrice di rilevanza tale da assorbire ogni diverso profilo d’inadempimento anche dell’attrice””.(pagg..8 righi da 5 a 8)

Ma nella fattispecie la predetta incommerciabilità non sussiste.

Il Consulente tecnico d’ufficio ha evidenziato che ab origine risulta rilasciata concessione edilizia n.133/90 e che la Del Vecchio ha chiesto il rilascio di una variante, non ottenuta per improcedibilità ma, intervenuta la normativa sul condono edilizio di cui alla Legge 724/94, la Del Vecchio ha proposto in relazione ad alcune difformità (modifica del prospetto del fabbricato, diversa distribuzione degli spazi interni e mancata realizzazione dell’autorimessa interrata) richiesta di concessione in sanatoria , provvedendo anche al pagamento dell’oblazione di Lit.2.000.000; per cui va rilevato che l’improcedibilità non riguarda la pratica di condono, ma solo la richiesta di variante; per la pratica di condono, invece non sussiste alcuna formale statuizione. (pag.9 righi da 5 a 9)

Va rilevato, inoltre, che il Comune di Casalnuovo ha certificato che l’oblazione autocalcolata relativa alla domanda di condono è stata interamente versata e che non sussistono vincoli sull’immobile; sicchè, essendo decorsi i termini previsti dalla legge , deve ritenersi formato silenzio- assenso sulla domanda di condono.

            Nè è rilevante il fatto che il Comune abbia certificato la non congruità dell’oblazione, atteso che la nullità degli atti di trasferimento di immobili è comminata dalla legge 47/85 solo in ipotesi di assenza o totale difformità della concessione edilizia, ipotesi che nella fattispecie concreta non ricorre.

Da quanto detto consegue che “”ab initio l’immobile risultava commerciabile, senza che fosse necessario a tal fine il rilascio della concessione in sanatoria, che attiene invece al diverso profilo della legittimità dell’immobile sotto un profilo amministrativo””.(pag.10 – Righi da 16 a 19)

Peraltro, a ben vedere, la raccomandata Prot. 53150 del 7/12/95 (cui il certificato di non congruità dell’oblazione fa riferimento) non contiene una richiesta di versamento di conguaglio; sicchè, anche per questo aspetto, deve ritenersi che sia decorso il termine per la formazione del silenzio- assenso, senza che sia stato opposto alcun diniego da parte dell’Amministrazione Comunale.

Concludendo sul punto : l’immobile deve ritenersi commerciabile.

II. B     Anche la censura relativa alla mancanza della licenza di abitabilità non è fondata.

Il Tribunale non ignora che l’assenza della licenza possa determinare l’applicabilità delle norme in tema di aliud pro alio, ma nella fattispecie concreta le parti hanno convenuto “che la venditrice avrebbe richiesto la licenza (cosa in effetti avvenuta) ma con espresso esonero da ogni responsabilità in ordine al rilascio; rilascio che non era ostativo nè alla consegna nè alla stipula del definitivo””.(pag.12  - righi da 3 a 7)

II. C     Quanto, poi, alla conformità dell’appartamento alle risultanze catastali il CTU ha accertato la sostanziale corrispondenza tra la planimetria catastale e l’appartamento.

II. D     Esclusa la fondatezza delle doglianze relative alla legittimità urbanistico-catastale dell’appartamento, il Tribunale procede alla disamina delle censure relative ai vizi ed alle difformità formulati dall’attrice:

Il ritardo nella consegna non assume i caratteri della gravità.

            Superate appaiono le doglianze relative alla zona stenditoio e al collaudo degli impianti e al giardino, esclusa la necessità di completare la recinzione del giardino con la costruzione del quarto lato.

            Circa il cancello, non vi era obbligo a carico della società Del Vecchio, così come per l’assegnazione di specifici posti auto.

            Per gli infissi va considerata solo la riparazione delle guarnizioni, ma non la sostituzione degli infissi, frutto di scelta autonoma della Leone; lo stesso discorso per la tubazione all’interno del bagno.

Appaiono, invece, fondate le doglianze relative ai marmi, ai pozzetti fognari del giardino e della cucina, alla tinteggiatura interna e alla verniciatura delle ringhiere dei balconi e della facciata.

Viceversa non vanno considerate le opere realizzate dall’attrice a modifica di quanto previsto dal capitolato, nè va considerato il terrazzo di copertura, che non rientra tra i beni comuni.

In conclusione: il costo complessivo delle opere necessarie all’eliminazione dei vizi ammonta – secondo quanto accertato dal CTU- a poco più di 16.000.000 di lire alla data del 2001, corrispondenti a circa 13.500.000 alla data di consegna dell’immobile.

Si tratta di vizi che non configurano gravi difetti strutturali e costruttivi e che non autorizzavano l’attrice a rifiutarsi di addivenire alla conclusione del contratto definitivo.

Ed infatti: l’inadempimento della Del Vecchio corrisponde a meno di un decimo del prezzo dell’appartamento; la sig.ra Leone, invece, non ha adempiuto alle obbligazioni che a lei facevano capo per un ammontare di oltre 40.000.000 di lire.

Comparando i reciproci inadempimenti e tenuto conto del fatto che non può assumere valore prevalente l’elemento cronologico, il rifiuto della Leone di adempiere non è giustificato dall’inadempimento di controparte.

Ricorrono, quindi, i presupposti per la risoluzione  per inadempimento per colpa dell’attrice, con conseguente legittimità dell’esercizio del diritto di recesso da parte della soc. Del Vecchio, ex art. 1385 cc, con ritenzione della caparra confirmatoria.

””Inoltre in ragione dell’idoneità dell’inadempimento della Leone a provocare la risoluzione del contratto, non può trovare accoglimento la richiesta subordinata di procedere alla riuzione del prezzo in ragione dei vizi dell’immobile”” (pag.20 – righi da 9 a 12). La Leone deve essere, inoltre, condannata al rilascio dell’immobile e al pagamento dell’indennità di occupazione con riferimento all’intera durata dell’occupazione e non solo a partire dalla domanda giudiziale di risoluzione.

L’indennità da pagare ammonta a lit.700.000 mensili, come accertato dal CTU.

III.Svolgimento del procedimento di appello

Avverso la Sentenza del Tribunale propone appello la sig.ra Leone, contestandone le motivazioni.

In sintesi osserva:

III.a Per il combinato disposto dell’art. 39 4° comma della Legge 724/94 e dell’art. 40 della Legge 47/85, la domanda di condono presentata dalla Del Vecchio è improcedibile, con conseguente diniego ex lege della concessione in sanatoria per carenza di documentazione.

La Del Vecchio, infatti, non ha presentato al Comune –entro il termine perentorio previsto dalla legge- i documenti da quest’ultimo richiesti nè ha pagato l’oblazione dovuta.

Sull’istanza di condono non si è formato silenzio-assenso, atteso che: la Del Vecchio non ha pagato l’oblazione dovuta, ma solo quella auto-calcolata, ritenuta non congrua dal Comune; • non ha corrisposto gli oneri concessori; • non ha presentato documenti fondamentali, necessari per l’esame della domanda di condono; non ha presentato denuncia al catasto.

Peraltro la domanda di condono presentata dalla Del Vecchio non sarebbe stata comunque idonea a sanare gli abusi commessi, ben più gravi rispetto a quelli prospettati nella domanda stessa.

Da quanto detto consegue la non commerciabilità dell’immobile e, comunque, l’irregolarità urbanistica dello stesso.

E perciò, contrariamente a quanto ritenuto dal Tribunale, è del tutto legittimo il rifiuto della Sig.ra Leone di stipulare il contratto definitivo dell’immobile, sia in relazione all’incommerciabilità del bene, sia in relazione alla sua irregolarità urbanistica che integra un’ipotesi di aliud pro alio o–a tutto concedere- rende applicabile l’art. 1489 c.c., che disciplina l’ipotesi di vendita di “””cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi”””.

Conseguentemente il contratto preliminare va risolto per inadempimento della società Del Vecchio o, in subordine, va disposta la riduzione del prezzo, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1489 e 1480 c.c.

III.b Erroneamente il Tribunale esclude che nella fattispecie concreta sia rilevante la mancanza del certificato di abitabilità, affermando che le parti hanno convenuto nell’art. 12 del preliminare “””che la venditrice avrebbe richiesto la licenza (cosa in effetti avvenuta), ma con espresso esonero da ogni responsabilità in ordine al rilascio””””.

Al riguardo va rilevato in fatto che l’affermazione del Tribunale secondo la quale la società Del Vecchio ha richiesto la licenza di abitabilità non è conforme al vero ed è smentita dagli atti di causa.

E’ smentita, in particolare, da certificato rilasciato dal Comune di Casalnuovo in data 15/9/99, depositato all’udienza del 12/10/99, nonchè da espressa dichiarazione contenuta nella memoria istruttoria della Del Vecchio Costruzioni del 30/11/99, nella quale si fa presente che la richiesta della licenza di abitabilità non poteva essere ancora presentata, perchè il Comune non aveva ancora rilasciato la concessione edilizia in variante.

Ciò posto non può ritenersi operativa la clausola di cui all’art. 12 del contratto preliminare intercorso tra la Sig.ra Leone e la società Del Vecchio, che presuppone la presentazione della richiesta della licenza di abitabilità da parte della Società (oltre che l’accatastamento dell’immobile promesso in vendita a cura della stessa società); e in ogni caso la clausola, ove in ipotesi operativa, non va interpretata nel senso fatto proprio dal Tribunale; con essa, infatti, non si intende esonerare la Del Vecchio da ogni responsabilità inerente l’ottenimento del certificato, ma solo stabilire che, una volta presentata la richiesta di licenza di abitabilità, la Del Vecchio non risponde del prosieguo della pratica amministrativa; sicchè, in tale ipotesi, la sig.ra Leone è comunque tenuta a stipulare il contratto definitivo di compravendita.

Peraltro, se interpretata nel senso fatto proprio dal Tribunale, la clausola appare vessatoria e –quindi- inefficace, non essendo stata specificamente approvata per iscritto in un contratto da considerarsi prestampato (artt. 1341 e 1342 c.c.); ugualmente inefficace appare la clausola alla luce di quanto disposto dagli artt. 1469 bis e seguenti c.c.; che regolano il contratto tra il consumatore e il professionista (quale deve considerarsi la Del Vecchio).

In conclusione: l’inoperatività della clausola di cui all’art. 12 del contratto preliminare, ovvero la sua inefficacia, fanno sì che di essa non possa valersi la Del Vecchio; con la conseguenza che ben poteva la Sig.ra Leone rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo, giacchè la mancanza della licenza di abitabilità dipendeva dalla mancata richiesta della Del Vecchio; comunque non può prescindersi dalla irregolarità dall’irregolarità urbanistica dell’immobile promesso in vendita, che integra un’ipotesi di aliud pro alio o –a tutto concedere- l’ipotesi prevista e disciplinata dal combinato disposto degli artt. 1489 e 1480 c.c. (risoluzione del contratto per colpa del promittente venditore ovvero, in subordine, riduzione del prezzo).

III.c Contrariamente a quanto ritenuto dal Tribunale, il CTU non ha accertato la corrispondenza tra planimetria catastale e appartamento promesso in vendita.

All’ufficio del Catasto, infatti, non sono state reperite le planimetrie relative all’immobile promesso in vendita; le planimetrie esaminate dal CTU sono state fornite dal Consulente di parte della Del Vecchio e non sono riferibili in alcun modo al Catasto; sicchè deve ritenersi che al Catasto non siano mai state depositate le planimetrie che il CTU doveva acquisire.

III.d Il costo necessario per porre rimedio ai vizi dell’immobile è molto maggiore di quello definito dal Tribunale; del tutto ignorato è stato il costo dei miglioramenti apportati all’appartamento della Sig.ra Leone.

L’indennità di occupazione definita a carico della Sig.ra Leone è eccessiva e, comunque, l’indennità è dovuta solo dal momento della domanda giudiziale.

Sulla base dei motivi d’appello di cui sopra la Sig.ra Leone chiede che, in riforma della Sentenza del Tribunale 2.a Sez. Civile n. 309/2004, l’Ecc.ma Corte di Appello di Napoli Voglia così provvedere:”

””a) accertare e dichiarare che il comportamento della Del Vecchio Costruzioni, alla luce delle ripetute, gravi, protratte e persistenti violazioni dei suoi obblighi, delle quali essa si è resa responsabile nella fattispecie contrattuale de qua, integra gli estremi dell’inadempimento persistente e di non scarsa importanza, tale da legittimare il recesso della sig.ra Leone ex art. 1385 comma 2° cc;

b)dichiarare, pertanto, risolto il contratto preliminare de quo, condannando la Del Vecchio Costruzioni al pagamento in favore della Sig.ra Leone del doppio della somma di £. 70.000.000 (settantamilioni) versatale a titolo di “caparra confirmatoria” all’atto della stipula del contratto preliminare e cioè della somma di £. 140.000.000 (centoquarantamilioni), oggi € 72.303,96, oltre interessi e rivalutazione monetaria;

c)      condannarsi la promittente venditrice a restituire alla promittente acquirente il prezzo già pagatole (comprensivo di IVA) eccedente i 70.000.000, pari ad € 10.846,00 (già £. 21.000.000), oltre interessi e rivalutazione monetaria;

d)      condannarsi la promittente venditrice a restituire alla promittente acquirente le somme spese per addizioni e miglioramenti apportati all’immobile pari ad € 10.329,19 (già lire 20.000.000), oltre interessi e rivalutazione monetaria;

e)      in subordine, nell’ipotesi in cui le inadempienze della convenuta non fossero ritenute di rilevanza tale da terminare la risoluzione del contratto, dichiarando comunque legittimo il rifiuto della sig.ra Leone di stipulare il rogito definitivo e  saldare il prezzo pattuito, ridursi quest’ultimo per minor valore dell’immobile, in ragione di quanto necessario a porre rimedio ai vizi riscontrati e a far fronte alle sanzioni urbanistiche, secondo l’equa valutazione del giudicante  e comunque in misura non inferiore -per quanto riguarda i vizi- alla somma di € 26.468,41 (già £. 51.250.000), ritenuta dovuta dal CT di parte;

f)        condannare, comunque, la convenuta al risarcimento dei danni patiti dall’istante in relazione all’irregolarità urbanistica dell’immobile, nell’ammontare che sarà riconosciuto equo e giusto dal giudicante, anche alla luce delle risultanze di eventuale nuova CTU.

g)      Rigettare la domanda riconvenzionale formulata dalla soc. convenuta; in subordine: comunque ridurre l’eccessiva indennità di occupazione stabilita dal Tribunale, determinandone la decorrenza alla data di proposizione della domanda giudiziaria da parte della società Del Vecchio.

h)      Condannare la convenuta al pagamento delle spese, diritti ed onorari del giudizio, così come delle varie procedure camerali e del procedimento arbitrale, cui la società ha costretto la sig.ra Leone per ottenere il riconoscimento dei propri diritti.”” (si veda atto di appello Leone – pagg. da 29 a 31)

In via istruttoria la Sig.ra Leone chiede che venga disposta, se necessaria, la rinnovazione della Consulenza Tecnica d’ufficio, perchè:

“””?Venga accertato se l’immobile promesso in vendita è conforme alla concessione edilizia 133/90, ovvero se è conforme all’istanza di condono edilizio presentata dalla soc. Del Vecchio, di talchè possa essere sanato con l’accoglimento della stessa.

? Venga accertato se la richiesta di condono edilizio è ancora procedibile e se, comunque, l’immobile promesso in vendita possa essere condonato, tenendo conto dell’oblazione versata, dei documenti depositati dalla soc. richiedente nei termini previsti e degli atti adottati dal Comune di Casalnuovo.

?Venga accertato se la soc. Del Vecchio ha depositato presso l’ufficio del Territorio (ex Catasto) planimetria catastale corrispondente all’appartamento promesso in vendita.

?Vengano accertati e valutati i miglioramenti apportati all’appartamento dalla sig.ra Leone

?Vengano rivalutate le spese necessarie per porre rimedio ai vizi riscontrati nell’appartamento, già individuati con CTU in 1° grado.

?Vengano accertate e valutate le conseguenze pecuniarie dell’irregolarità urbanistica dell’appartamento, ove essa non sia tale da comportare la risoluzione del contratto preliminare, ma incida sull’immobile gravandolo di oneri non dichiarati e diminuendone il valore (art. 1489 cc).

?Venga determinata l’eventuale indennità di occupazione dell’appartamento con riferimento allo stato effettivo dello stesso prima dei miglioramenti apportati a sue spese dalla sig.ra Leone.”” (atto di appello Leone pagg. 32 e 33)

L’atto d’appello, che contiene anche una richiesta di sospensione della Sentenza di 1° grado, viene notificato alla Del Vecchio Costruzioni in data 3/3/2004; la causa viene iscritta a ruolo il successivo 8/3/204 e –con il numero R.G. 1063/2004- viene assegnata alla III.a Sezione della Corte di Appello di Napoli.

Si costituisce in giudizio la Del Vecchio Costruzioni che, contestati i motivi dell’appello, richiede il rigetto; propone, inoltre, appello incidentale in relazione alla condanna al pagamento di Euro 8.623,31 disposta in suo danno nonchè in ordine alla compensazione delle spese processuali.

Rigettata l’istanza di sospensione della Sentenza appellata e precisate le conclusioni, la causa viene assegnata a Sentenza e, poi, decisa nella Camera di Consiglio del 12/7/2005.

La Sentenza viene depositata in Cancelleria il 18/7/2005 ed assume il n. 2360/2005.

IV. La Sentenza della Corte d’Appello di Napoli III.a Sez. n. 2360/2005.

La sentenza in parola rigetta l’appello principale proposto dalla Sig.ra Leone e l’appello incidentale proposto dalla Del Vecchio Costruzioni; compensa tra le parti le spese del secondo grado di giudizio.

            Alla decisione la Corte perviene attraverso il seguente percorso argomentativo:

·        La normativa vigente (artt. 17 e 40 Legge47/85 e art. 39 Legge 724/94) non commina la nullità degli atti tra vivi con i quali si trasferiscono diritti reali su immobili che siano difformi rispetto all’atto concessorio edilizio; la nullità, infatti, è prevista solo in ipotesi di assenza della concessione ovvero in ipotesi di totale difformità dell’immobile rispetto a quanto previsto in concessione.

Ne consegue che non sussiste l’incommerciabilità del bene promesso in vendita, denunciata dalla Sig.ra Leone.

·        Deve essere confermata l’irrilevanza della mancanza del certificato di abitabilità, ritenuta dal Tribunale.

L’art. 12 del contratto preliminare, infatti, va inteso nel senso che la Del Vecchio non risponde dell’ottenimento del certificato; al riguardo va disattesa la tesi interpretativa prospettata dalla sig.ra Leone, secondo la quale le parti non avrebbero inteso escludere ogni responsabilità del promittente venditore, ma solo stabilire che -una volta presentata la domanda- la Del Vecchio non rispondeva del prosieguo della pratica amministrativa.

In realtà le parti considerarono in ogni caso irrilevante  il mancato ottenimento della licenza di abitabilità, ai fini della stipula del contratto definitivo.

La clausola, così interpretata, non è inefficace, perchè il contratto preliminare non è stato predisposto a stampa, e, quindi, essa non doveva essere specificamente approvata per iscritto, perchè vessatoria; nella fattispecie, in realtà, deve ritenersi che il contratto sottoscritto dalle parti fu il risultato di trattative e accordi convenzionali.

Sicchè, conclude la Corte d’Appello, “””se il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità, e di conformità alla concessione edilizia è in linea generale assolutamente giustificato, tale principio non è applicabile nel caso di specie alla luce del rilievo che la Leone in sede di preliminare aveva espressamente convenuto l’esonero della società Del Vecchio da ogni responsabilità in ordine al rilascio, pattuendo altresì che nè la consegna dell’immobile nè la stipula del definitivo erano subordinati al rilascio della licenza e che pertanto non poteva esservi motivo di rinvio o di rifiuti per tali inadempimenti””. (Sentenza 2360/2005 – pag.7 ultimo rigo e pag.9 primi 8 righi)

·        Non sussiste alcuna sottostima dei vizi dell’immobile, nè sussiste sopravvalutazione dell’indennità di occupazione dello stesso.

·        Nessun rimborso è dovuto per miglioramenti.

·        L’indennità di occupazione è stata correttamente calcolata ed è dovuta alla società Del Vecchio per l’intera durata dell’occupazione.

Vanno, quindi, confermati i capi della Sentenza impugnata che riguardano gli aspetti in parola.

·        L’appello incidentale va respinto.

La censura relativa all’erronea valutazione dei danni è assolutamente generica e, perciò, inammissibile; la censura relativa alla compensazione delle spese del giudizio è infondata, attesa la sussistenza di reciproci inadempimenti e l’indubbia complessità in fatto e in diritto della vicenda.

V. Impugnazione della Sentenza della Corte di Appello.Motivi di ricorso

La Sentenza della Corte di Appello è errata per i seguenti motivi:

V.1) Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 17 e 40 della Legge 724/94 dell’art. 39 della Legge 724/94 dell’art.2 comma 57 della legge 662/96. Omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia.

Sostiene la Corte d’Appello che l’art.40 della Legge 47/85 commina la nullità degli atti di trasferimento degli immobili solo se essi non contengono la dichiarazione degli estremi della concessione;“mentre non prende in considerazione l’ipotesi della conformità o meno della realizzazione  rispetto all’atto concessorio”;

per cui va confermata l’affermazione del Tribunale secondo cui la disciplina delle conseguenze civili in tema di abusivismo edilizio, contenuta negli artt. 17 e 40 della Legge 47/85 commina la nullità degli atti di trasferimento degli immobili o loro parti solo se hanno ad oggetto edifici realizzati in assenza o totale difformità  dalla concessione edilizia.

D’altra parte, continua la Corte, anche la disposizione dell’art.39 della Legge 724/94 conferma che la nullità riguarda solo le costruzioni realizzate senza licenza o concessione edilizia.

La ricorrente fa rilevare, in primo luogo, che le affermazioni della Corte d’Appello sul punto sono contraddittorie, atteso che essa da un lato sostiene che la normativa non prende in considerazione l’ipotesi della conformità o meno della costruzione alla concessione, dall’altro conferma la posizione del Tribunale che – invece- ammette la nullità del trasferimento anche in ipotesi di totale difformità dell’immobile realizzato rispetto alla concessione edilizia.

Peraltro l’interpretazione del Tribunale (che deve ritenersi sostanzialmente accolta anche dalla Corte d’Appello) è immotivatamente restrittiva e non viene condivisa dalla ricorrente che, in prosieguo, la sottoporrà ad analisi critica.

In questa sede, però, preme alla ricorrente fare rilevare che – anche ipotizzando che essa sia corretta- resta comunque erronea la decisione della Corte d’Appello sul punto, atteso che nè in primo nè in secondo grado è stata accertata la reale natura degli abusi commessi dalla Del Vecchio, che si pretende di sanare con l’istanza di condono presentata.

Più specificamente:

Come già ricordato in premessa, nè nella relazione depositata il 3.10.2001, nè nella relazione suppletiva depositata il 7.3.2003 il C.T.U. ha accertato  quali fossero in realtà gli abusi commessi dalla Del Vecchio, limitandosi a dar conto di una domanda di condono- presentata in data 1.3.95 prot. 10503- in cui la Del Vecchio Costruzioni chiedeva di sanare “le modifiche prospettiche degli edifici e la diversa distribuzione degli spazi interni degli appartamenti, oltre alla mancata realizzazione dell’autorimessa interrata” (pag.4 della relazione suppletiva).

Sta di fatto, però, che gli abusi commessi dalla Del Vecchio sono ben maggiori, come è stato più volte segnalato dal Consulente tecnico di parte; sicchè nell’atto di appello la Leone ha censurato la Sentenza del Tribunale anche per quest’aspetto sostenendo che:”” riguardo alla domanda di condono edilizio formulata dalla società Del Vecchio, va ulteriormente osservato che la stessa, proposta in relazione a “Modifiche prospettiche degli edifici, diversa distribuzione degli spazi interni agli appartamento, mancata realizzazione dell’autorimessa interessata”, non è idonea a sanare gli abusi edilizi commessi, che sono ben più gravi e che riguardano un notevole aumento dei volumi e delle superfici realizzate rispetto a quelli assentiti, e la realizzazione di unità immobiliari diverse, come numero e tipologia, rispetto a quelle autorizzate; sicchè, anche se per assurdo fosse stata rilasciata la concessione edilizia in sanatoria (così come richiesta) l’immobile per cui è causa sarebbe comunque rimasto urbanisticamente irregolare.”” (pagg.19 ultimi 10 righi e pag. 20 primi 3 righi dell’atto di appello Leone)

Nello stesso atto d’appello la Leone ha richiesto che venisse disposta la rinnovazione della Consulenza tecnica d’ufficio e che in quella sede venisse anche accertato “” se l’immobile promesso in vendita è conforme alla concessione edilizia 133/90, ovvero se è conforme all’istanza di condono edilizio presentata dalla soc. Del Vecchio, di talchè possa essere sanato con l’accoglimento della stessa”” (pag.32 righi 4 e seguenti dell’appello Leone).

Peraltro agli atti risulta depositata relazione tecnica del geometra Giovanni Bellafesta del 25.2.2004 che, nel descrivere l’opera realizzata dalla soc. Del Vecchio costruzioni, così testualmente si esprime:

””L’appartamento trovansi in un complesso di nn.7 edifici di 5 piani cadauno. Si è proceduto al rilievo di ogni singolo edificio, della superficie coperta, dell’altezza e volumetria di tutti gli edifici.

Calcolando le superfici e le volumetrie a norma delle Legge 28 gennaio 1977 rispetto a quanto consentito dal P.R.G. e dalla convenzione stipulata con il Comune in data 06.04.1990 si è verificato che sono state realizzate circa 1000 mc. in più rispetto alla concessione edilizia n.133/90.””

Ebbene: la Corte d’Appello ha completamente ignorato la censura, non ha disposto la rinnovazione della CTU sul punto e tuttavia -pur non avendo accertato che gli abusi commessi fossero quelli interessati dalla domanda di condono- ha confermato la Sentenza del Tribunale, dichiarando inapplicabile alla fattispecie le disposizioni di cui in epigrafe, che (anche secondo l’interpretazione restrittiva accolta dal Giudice) dispongono la nullità degli atti di trasferimento di immobile non solo in ipotesi di mancanza di concessione, ma anche in ipotesi di totale difformità dell’opera realizzata rispetto a quella assentita dalla concessione edilizia.

Evidente, quindi, l’erroneità sul punto della sentenza impugnata, che merita la cassazione, con rinvio ad altro Giudice, perchè accerti se nella fattispecie ricorre un’ipotesi di totale difformità e, in tal caso, accolga l’appello proposto sul punto dalla Sig.ra Leone.

°°°°°°°

            Fin qui si è ipotizzato che fosse corretta l’interpretazione restrittiva della normativa di cui in epigrafe, per dimostrare come –anche in quel caso- la pronuncia della Corte di Appello fosse censurabile.

            In realtà, invece, l’interpretazione in parola è errata, perchè la nullità degli atti di trasferimento ricorre anche in ipotesi di parziale difformità, laddove l’istanza di condono risulta ormai improcedibile.

            Giova ricordare, in fatto, che:

·        Risulta accertata l’improcedibilità della domanda di variante; in proposito, infatti, il CTU afferma che ””Dopo di ciò, l’iter amministrativo per il rilascio della variante alla C.E. n. 133/90......... è stato ritenuto improcedibile in quanto la D.V.C. SpA faceva pervenire l’ultima documentazione integrativa dopo la scadenza dell’ultimazione dei lavori, fissata al 21/12/97””” (pag. 23 della Relazione CTU depositata il 3/10/2001).

·        Risulta accertato che con raccomandata prot. 53150 del 7/12/95, depositata in atti, il Comune ha richiesto alla società Del Vecchio una serie di documenti indispensabili per l’esame della pratica di condono (quali i grafici, la descrizione delle opere per le quali si chiedeva la sanatoria, il certificato comprovante l’avvenuta presentazione della documentazione necessaria per l’accatastamento e la relazione da parte del tecnico abilitato circa le dimensioni e lo stato delle opere abusivamente realizzate); risulta, altresì, che la soc. Del Vecchio non ha dato alcun riscontro alla richiesta; per cui trova applicazione la disposizione di cui all’art. 39 4° comma della Legge 724/94, secondo la quale: ”” La mancata presentazione dei documenti previsti per legge entro il termine di tre mesi dall’espressa richiesta di integrazione notificata dal Comune comporta l’improcedibilità della domanda ed il conseguente diniego della concessione o autorizzazione in sanatoria per carenza di documentazione”.

            Il definitivo diniego ex lege del titolo abilitativo in sanatoria, comporta la nullità dell’atto di trasferimento relativo al bene non più condonabile, anche se l’abuso non sanato consiste in una parziale difformità dell’immobile rispetto all’originaria concessione edilizia.

            Se così non fosse sarebbe difficile spiegare il senso dell’art. 2 comma 57 della Legge 662/96, laddove si dispone che solo a seguito del rilascio della concessione in sanatoria ex art. 39 legge 724/94 acquistano validità di diritto gli atti tra vivi la cui nullità non sia stata ancora dichiarata ai sensi dell’art. 17 e del 2° comma dell’art.40 della Legge 47/85.

            Quale che sia l’interpretazione che si dà dell’art. 40, infatti l’art. 17 della Legge 47/85 dispone la nullità degli atti di trasferimento dei beni immobili abusivi anche in ipotesi di difformità parziale, come risulta evidente dal fatto che il  comma 1 dell’articolo in parola impone in ogni caso la dichiarazione in atto degli estremi della concessione in sanatoria rilasciata ai sensi dell’art. 13 della Legge 47/85; e, come ha osservato anche la Corte d’Appello di Roma con sentenza 13/4-2/8/94 (condivisa sul punto da Cass. 5224/98), il collegamento con l’art. 13 “”è determinante perchè rivela la consapevolezza del legislatore che anche edifici realizzati in base a regolare concessione edilizia possano essere trasformati sì da rendere necessaria l’indicazione della sanatoria””; sicchè anche in caso di opere eseguite in parziale difformità della concessione sussiste obbligo di dichiarazione del titolo sanante ex art. 17 legge 47/85, pena la nullità dell’atto di trasferimento.

            In conclusione: anche se l’immobile promesso in vendita alla sig.ra Leone risulta solo parzialmente difforme dalla concessione edilizia n. 133/90 (il che è pacificamente ammesso dalla stessa Del Vecchio Costruzioni) nondimeno l’atto di trasferimento definitivo è nullo, in mancanza di concessione in sanatoria relativa agli abusi commessi.

            E perciò è assolutamente giustificato il rifiuto della Sig.ra Leone di stipulare in data 19.3.97 l’atto in parola; con la conseguenza che nessun inadempimento del contratto preliminare è a lei imputabile.

V.2) Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1362, 1363, 1366 e 1367 c.c. -Violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale. Omessa,, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia.

            Sostiene la Corte d’Appello che la Del Vecchio Costruzioni non debba rispondere del mancato ottenimento del certificato di abitabilità e che, quindi, la mancanza del certificato non autorizza la sig.ra Leone a rifiutarsi di firmare il contratto definitivo di trasferimento dell’appartamento promessole in vendita.

            A questa conclusione la Corte perviene ritenendo che l’art. 12 del contratto preliminare stipulato il 22/7/93 esoneri espressamente la Del Vecchio da responsabilità per il mancato ottenimento del certificato; di tal che, anche se il rifiuto del promissiorio acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo del certificato di abitabilità ”””è in linea generale assolutamente giustificato””” non lo è nella fattispecie  concreta in ragione della clausola contrattuale in parola.

            L’art. 12 del contratto preliminare stipulato il 22/7/93, per quanto qui interessa, dispone testualmente: ”” Il promittente provvederà, a sua cura, all’accatastamento dell’unità immobiliare compromessa ed inoltre si obbliga a chiedere, alla competente autorità, il rilascio della licenza di abitabilità senza sua responsabilità per l’ottenimento della stessa.

            Il costo di tale adempimento è compreso nella percentuale dell’1,5% prevista all’art. 9.

            Per quanti rinunziassero al mutuo il costo sarà pari allo 0,75% del prezzo della vendita.

            Si conviene, però, espressamente che, nè la consegna dell’unità immobiliare compromessa, nè la stipula del contratto definitivo di trasferimento sono subordinati al rilascio della licenza stessa e, pertanto, non può essere motivo di rinvio o di rifiuti per tali inadempimenti.”””

            Come si può verificare, la clausola impone alla Del Vecchio Costruzioni di chiedere all’Autorità competente il rilascio della licenza di abitabilità, anche se “senza sua responsabilità per l’ottenimento della stessa”.

            Nella fattispecie concreta, invece, la Del Vecchio Costruzioni non ha mai richiesto il rilascio della licenza di abitabilità: e, tuttavia, la Corte d’Appello ha ritenuto operante l’art. 12 del preliminare, senza pronunciarsi sull’esistenza o sulla non esistenza della domanda da parte della Del Vecchio.

            Sicchè, postulando la sussistenza dell’errore di fatto di cui all’art. 395 n. 4 c.p.c., la Leone ha proposto la revocazione della Sentenza n. 2360/2005 (con atto di citazione notificato il 18/10/2005).

            In quella sede ha fatto presente che la mancata richiesta risultava ictu oculi dai seguenti atti:

””a) certificato del Comune di Casalnuovo del 15/9/1999, che, secondo quanto attestato nel verbale di causa del 12/10/99, è stato depositato in giudizio dal Legale della Sig.ra Leone all’udienza del 15/9/99. Si legge nel verbale: “”l’avv. Giordano esibisce e deposita i seguenti documenti testè pervenutigli: 1) Attestazione rilasciata il 15/9/99 dal Comune di Casalnuovo di Napoli, dalla quale risulta che la contestata “”autorizzazione”” di abitabilità relativa all’immobile de quo non solo non è stata a tutt’oggi mai rilasciata, ma anche che non è stata mai richiesta””.

Il citato certificato del Comune del 15/9/99 è regolarmente allegato alla produzione della Sig.ra Leone (lo si veda subito dopo l’originale del contratto preliminare per cui è causa) ed ha il seguente tenore letterale: “””attesta che, sulla richiamata concessione edilizia n. 133 del 21/12/90 e successiva variante n. 130 del 24/7/91 per la costruzione di un fabbricato per civile abitazione in questo Comune alla Via Strettola, non è stata nè richiesta nè rilasciata l’autorizzazione di abitabilità””.

b) Memoria istruttoria del 30/11/99 della Del Vecchio Costruzioni S.p.A., nella quale si legge: “”Inoltre, come precisato dall’Ing. Gennaro Fiorillo con sua nota del 24/9/97 (prodotta al fol. 19), tutta la documentazione necessaria è pronta sin da quella data, ma la domanda non può ancora essere presentata in quanto il Comune di Casalnuovo non ha ancora rilasciato la concessione edilizia in variante già da tempo richiesta dalla Del Vecchio Costruzioni””.

            In questa sede, invece, si ipotizza che la Corte d’Appello, ritenga irrilevante che la Del Vecchio abbia o non abbia presentato l’istanza; ritenga in altri termini, che con l’art. 12 la Leone abbia esonerato in ogni caso la Del Vecchio Costruzioni da responsabilità per il mancato ottenimento del certificato.

            In questo caso va detto che l’interpretazione accolta dalla Corte è illogica, immotivata e viola le regole di ermeneutica in epigrafe indicate.

            Al riguardo brevemente si osserva quanto segue:

·        Nell’art. 12 citato le parti hanno espressamente previsto l’obbligo per la Del Vecchio di chiedere all’Autorità  competente il rilascio della licenza di abitabilità; se avessero voluto esonerare in ogni caso la Del Vecchio da responsabilità per il mancato ottenimento della licenza, non avrebbero certamente previsto l’obbligo in parola e avrebbero direttamente sancito l’esonero; nell’interpretazione della Corte d’Appello la clausola che prevede l’obbligo non ha alcun effetto giuridico, e ciò è in contrasto con il criterio ermeneutico di cui all’art. 1637 c.c.

·        Perchè la clausola che prevede l’obbligo possa aver effetti giuridici concreti, occorre interpretarla nel senso che la Del Vecchio ha l’obbligo di chiedere la licenza; tuttavia, una volta adempiuto all’obbligo, essa non risponde del prosieguo della pratica amministrativa.

·        A favore dell’interpretazione proposta dalla ricorrente depone anche la struttura della disposizione che, nel primo dei commi sopratrascritti all’espressa previsione dell’obbligo di chiedere la licenza fa seguire la proposizione “senza sua responsabilità per l’ottenimento della stessa”; a favore dell’interpretazione proposta depone, altresì, la lettera dell’ultimo dei commi sopratrascritti, laddove il collegamento all’obbligo viene realizzato attraverso la congiunzione “però”; sicchè è vero che la mancata acquisizione della licenza non autorizza la Sig.ra Leone a rifiutare la stipula del contratto definitivo di trasferimento, ma solo se essa non dipenda da mancata richiesta della Del Vecchio Costruzioni.

·        L’interpretazione proposta dalla ricorrente appare conforme al dettato dell’art. 1363 c.c., a mente del quale le clausole del contratto si interpretano le une per mezzo delle altre, attribuendo il senso che risulta dal complesso dell’atto.

·        L’interpretazione proposta appare conforme anche al dettato dell’art. 1362 c.c., a mente del quale si deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti, valutando anche il loro comportamento posteriore alla conclusione del contratto.

In questo senso assumere rilievo il fatto che più volte, anche in giudizio, la Del Vecchio Costruzioni ha tentato di sostenere che il mancato rilascio della licenza di abitabilità non era dovuto a sua colpa, ma dipendeva da carenze organizzative dell’Amministrazione.

In proposito si fa presente che, nella comparsa di costituzione e risposta innanzi al Tribunale del 28/1/99 la Del Vecchio testualmente afferma: “”Assolutamente irrilevante è la mancanza della licenza di abitabilità dell’immobile; mancanza che, come più volte ribadito nella promessa di vendita (v. ivi art. 12), non poteva essere motivo di rinvio o di rifiuto alla stipula del contratto definitivo. La Del Vecchio Costruzioni, infatti, come da obbligo assunto ha richiesto all’Autorità Amministrativa il rilascio della detta licenza che, però, senza sua responsabilità non è stato ancora conseguito”” (pag. 5 punto 12 della comparsa del 28/1/99).

Inoltre, nella seconda comparsa conclusionale del 15/12/2003, la Del Vecchio testualmente afferma: “”Abbiamo dimostrato, ed in ciò siamo confortati dalle risultanze della CTU, che il mancato rilascio della licenza di abitabilità dell’immobile in oggetto è stato determinato da lentezze burocratiche ed amministrative del Comune di Casalnuovo di Napoli”” (pag. 2 righi da 14 a 17).

Ora: fermo restando che non è veritiera l’affermazione della Del Vecchio di aver presentato la richiesta di licenza, sta di fatto che essa riconosce di aver assunto l’obbligo di richiedere la licenza di abitabilità e sente il bisogno di addossare la responsabilità del mancato rilascio all’Amministrazione; in tal modo la Del Vecchio conferma, con il suo comportamento, la correttezza dell’interpretazione dell’art. 12 del contratto preliminare proposto dalla ricorrente; interpretazione che, peraltro, appare in linea anche con il criterio ermeneutico dell’interpretazione secondo buona fede, recato dall’art. 1366 c.c.

Posto quanto sopra, risulta legittimo il rifiuto della sig.ra Leone di stipulare il contratto definitivo; sicchè si impone la cassazione della pronuncia della Corte d’Appello sul punto.

V.3) Violazione e/o falsa applicazione sotto altro profilo degli artt. 1362,1363, 1366 e 1367 c.c. – Violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale. Omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia.

Come già ricordato nel paragrafo II.A), il Tribunale di Napoli ha ritenuto irrilevante nella fattispecie le difformità dell’immobile dalla concessione edilizia perchè ha reputato che in concreto si fosse formato silenzio-assenso sull’istanza di condono e che, quindi, l’immobile fosse ormai regolare dal punto di vista urbanistico.

La pronuncia del Tribunale sul punto è stata oggetto di rilievi in sede di appello, laddove la Leone ha sostenuto che “contrariamente a quanto ritiene il Tribunale, nella fattispecie non si è formato il silenzio-assenso sulla domanda di condono; ai sensi dell’art. 39 4° comma della Legge 724/94, infatti, il silenzio-assenso richiede, tra l’altro, il pagamento dell’oblazione dovuta e degli oneri concessori, la presentazione della documentazione completa al Comune, la denuncia al catasto; viceversa, come abbiamo visto, nella fattispecie concreta la soc. Del Vecchio non ha pagato l’oblazione dovuta, ma solo quella che essa aveva malamente calcolato, non ha corrisposto gli oneri concessori, non ha presentato documenti fondamentali necessari per l’esame della domanda di condono, non ha presentato denuncia al catasto (o, perlomeno, non ne ha dato prova); sicchè è assolutamente impossibile ipotizzare la formazione del silenzio-assenso per il mero decorso del tempo (peraltro, come già detto, la domanda di condono è ex lege improcedibile). Contrariamente a quanto ritiene il Tribunale è decisamente rilevante il fatto che, come risulta da certificazione del Comune, la somma versata a titolo di oblazione dalla soc. Del Vecchio non sia congrua.

E’ rilevante perchè, come visto, impedisce la formazione del silenzio-assenso.”””(atto di appello- Leone pag.18 righi da 4 a 23)

Evidentemente l’argomentazione ha convinto la Corte di Appello se è vero, come è vero, che nella Sentenza 2360/2005 la tesi dell’intervenuto silenzio-assenso viene completamente abbandonata.

Senonchè, sia pure per altra via, anche la Corte d’Appello ritiene che l’accertata difformità dell’immobile rispetto alla concessione edilizia non autorizzi la sig.ra Leone a rifiutare la stipula del contratto definitivo.

A questa conclusione la Corte perviene interpretando la disposizione di cui all’art. 12 del contratto preliminare in maniera ancora più penalizzante per la Sig.ra Leone rispetto a quella fatta propria dal Tribunale (e contestata dalla Leone).

In pratica la Corte sostiene che, a mente del citato art. 12 (il cui testo è stato già trascritto al precedente punto V. 2), la società Del Vecchio Costruzioni viene esonerata non solo dalla responsabilità per il mancato ottenimento della licenza di abitabilità, ma anche da qualsiasi responsabilità per aver promesso in vendita un immobile difforme dalla concessione edilizia n. 133/90.

La Corte, infatti, testualmente afferma: ””se il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità, e di conformità alla concessione edilizia, è in linea generale assolutamente giustificato, tale principio non è applicabile nel caso di specie alla luce del rilievo che la Leone in sede di preliminare aveva espressamente convenuto l’esonero della società Del Vecchio da ogni responsabilità in ordine al rilascio, pattuendo altresì che nè la consegna dell’immobile nè la stipula del definitivo erano subordinati al rilascio della licenza e che pertanto non poteva esservi motivo di rinvio o di rifiuto per tali inadempimenti”” (ultimo rigo di pag. 7 e primi 8 righi di pag. 8 della impugnata Sentenza n. 2360/2005).

In merito all’interpretazione del citato art. 12 si intendono qui integralmente riproposte tutte le argomentazioni rese in sede di illustrazione del precedente 2° motivo di ricorso (vedi puntoV.2), laddove si è sostenuto che, correttamente interpretato, l’art. 12 dispone soltanto l’esonero della società Del Vecchio da responsabilità per il mancato rilascio del certificato di abitabilità, purchè essa società abbia provveduto a richiederlo alla competente autorità.

In aggiunta a quanto già argomentato supra, in questa sede si fa ulteriormente rilevare  che, in ogni caso, nulla nel testo dell’art. 12 autorizza l’interprete ad estendere l’operatività delle disposizioni ivi contenute al di là dell’ambito del rilascio del certificato di abitabilità. D’altra parte la stessa Corte d’Appello, nel motivare la propria interpretazione dell’art. 12 testualmente afferma. “”Innanzitutto, appare opportuno chiarire che l’interpretazione dell’art.12 suggerita dall’appellante, secondo cui le parti avrebbero inteso escludere la responsabilità del promittente venditore nel solo caso di ritardo nell’ottenimento della licenza di abitabilità, non appare confortata nè dal dato letterale (il riferimento all’ottenimento e non già al mero ritardo è chiaro ed univoco) nè dalla considerazione della regola contrattuale nel suo complesso, non potendosi trascurare che le parti nell’ambito dello stesso art. 12 convennero espressamente che nè la consegna dell’immobile nè la stipula del definitivo erano subordinati al rilascio della licenza; come necessariamente deve desumersi – e non potrebbe essere altrimenti- dal fatto che esse considerano irrilevante l’inadempienza della promittente venditrice, cioè il suo mancato ottenimento della licenza, ai fini della consegna dell’immobile oggetto del compromesso nonchè ai fini della stipula del contratto definitivo. ””(sentenza 2360/2005  - Ultimi sei righi di pag. 5 e pimi nove righi di pag.6).

Laddove è evidente che l’intera motivazione della Corte nulla ha a che fare con eventuali esoneri da responsabilità per l’irregolarità urbanistica dell’immobile promesso in vendita.

Sicchè la successiva affermazione, secondo la quale la soc. Del Vecchio non risponde della difformità dell’immobile rispetto alla concessione edilizia, appare del tutto priva di motivazione e, perciò, apodittica e irrazionale.

Peraltro l’art. 1367 c.c. impone di interpretare le clausole contrattuali nel senso che possono avere qualche effetto, anzichè in quello secondo cui non ne avrebbero alcuno; e perciò –in caso di dubbio- va preferita l’interpretazione conforme a legge, mente non lo è interpretazione accolta dalla Corte d’Appello; nell’interpretazione in parola, infatti, la clausola contrattuale esonera preventivamente la Del Vecchio Costruzioni da ogni responsabilità per la difformità dell’immobile promesso in vendita rispetto alla concessione edilizia e, perciò, si pone in chiaro contrasto con le disposizioni di cui all’art. 1229 c.c, che sanciscano  la nullità di patti del genere (come, peraltro, sarà meglio chiarito nel successivo motivo di ricorso).

In conclusione: l’art. 12 del preliminare non esclude la responsabilità della Del Vecchio Costruzioni per aver promesso in vendita un immobile difforme da quello assentito dalla concessione edilizia; sicchè è assolutamente giustificato il rifiuto della Sig.ra Leone di stipulare il contratto definitivo in relazione ad un immobile di tal fatta.

Per completezza d’argomentazione è appena il caso di rilevare che al momento della stipula del contratto preliminare del 22/7/93 la Del Vecchio aveva già richiesto al Comune di Casalnuovo l’approvazione della variante realizzata rispetto alla concessione edilizia n. 133/90; la variante in parola (dichiarata improcedibile) risulta presentata in data 2/3/93, come attesta il C.T.U. nella relazione depositata il 3/10/2001 a pag. 21 righi da 10 a 14.

E tuttavia, dell’ormai intervenuta realizzazione di lavori in difformità della concessione edilizia 133/90 la società Del Vecchio non informa la Sig.ra Leone, posto che nel contratto preliminare si legge: “”che per tale area è stata rilasciata concessione edilizia n. 133 del 21/12/1990”” (pag. 2 righi 9 e 10) e “”che, al fine di proporre porzioni immobiliari più aderenti alle richieste degli acquirenti, sarà necessaria variante in corso d’opera””” (pag. 2- righi 15/16).

V.4) Violazione dell’art. 1299 c.c. – Nullità della clausola di cui all’art. 12 del contratto preliminare come intesa dalla Corte d’Appello.

Al precedente punto V.3 si è dimostrato che l’art. 12 del contratto preliminare non esonera la soc. Del Vecchio da responsabilità per aver promesso in vendita un immobile difforme dalla concessione edilizia.

In questa sede si ipotizza che, viceversa, sia corretta l’interpretazione accolta dalla Corte d’Appello e che, pertanto, l’art. 12 citato esclude ogni responsabilità della Soc. Del Vecchio al riguardo.

Ciò posto, va rilevata la nullità dell’art. 12 per violazione dell’art. 1229 c.c., secondo il quale:

””E’ nullo qualsiasi patto che esclude o limita preventivamente la responsabilità del debitore per dolo o colpa grave.

E’ nullo, altresì, qualsiasi patto di esonero o di limitazione di responsabilità per i casi in cui il fatto del debitore o dei suoi ausiliari costituisca violazione di obblighi derivanti da norme di ordine pubblico””.

Ritiene la ricorrente che, interpretata nel senso fatto proprio dalla Corte d’Appello, l’art. 12 violi sia la disposizione recata dal 1° comma dell’art. 1229 c.c., che quella recata dal 2° comma dello stesso articolo.

L’art.12 del preliminare infatti, esclude la responsabilità della soc. Del Vecchio in qualsiasi caso e –quindi- anche in caso di dolo o colpa grave; peraltro la esclude in relazione a violazione di disposizioni normative di ordine pubblico, quali sono quelle dettate dalla legge 47/85 e successive modifiche e integrazioni che – a tutela dell’interesse pubblico all’ordinata trasformazione del territorio- impongono la conformità delle costruzioni edilizie a titoli autorizzativi da richiedere ed ottenere preventivamente.

E perciò si chiede che l’Ecc.ma Corte di Cassazione dichiari la nullità dell'’art. 12 del contratto preliminare, nella parte in cui esonera la soc. Del Vecchio da responsabilità in relazione alla difformità dell’immobile promesso in vendita rispetto alla concessione edilizia 133/90.

Dalla dichiarata nullità della clausola in parola discende la legittimità del rifiuto della Sig.ra Leone di stipulare il contratto definitivo di trasferimento dell’immobile non conforme alla concessione edilizia e, quindi, la cassazione della contraria pronuncia sul punto adottata dalla Corte d’Appello di Napoli.

V.5) Violazione dell’art. 112 c.p.c. –Mancata pronuncia sulla domanda subordinata formulata dalla Sig.ra Leone in sede di appello.

Come già accennato in premessa, nell’atto di citazione con il quale introduce il giudizio innanzi al Tribunale di Napoli la sig.ra Leone formula anche la seguente domanda subordinata: “”c) nella ipotesi scongiurata in cui le inadempienze de quibus non fossero ritenute di rilevanza tale da ingenerare la risoluzione del contratto, alla luce delle stesse, dichiarando comunque legittimo il rifiuto della Sig.ra Leone di adempiere a sua volta alla stipula del rogito definitivo e al saldo del prezzo pattuito, ridursi congruamente quest’ultimo per minor valore dell’immobile derivante dai vizi, dalle carenze e dalle deficienze da cui era ed è oggetto”” (pag. 7 lettera c dell’atto di citazione Leone del 23/11/98).

Il Tribunale rigetta la domanda in parola con la seguente motivazione : “”Inoltre in ragione dell’idoneità dell’inadempimento della Leone a provocare la risoluzione del contratto, non può trovare accoglimento la richiesta subordinata di procedere alla riduzione del prezzo in ragione dei vizi dell’immobile”” (pag. 20 righi da 8 a 11 della Sentenza del Tribunale di Napoli n. 309/2004).

Nell’atto di appello la Leone ripropone la domanda subordinata che di seguito si trascrive.”” e) in subordine, nell’ipotesi in cui le inadempienze della convenuta non fossero di rilevanza tale da determinare la risoluzione del contratto, dichiarando comunque legittimo il rifiuto della Sig.ra Leone di stipulare il rogito definitivo e saldare il prezzo pattuito, ridursi quest’ultimo per minor valore dell’immobile, in ragione di quanto necessario a porre rimedio ai vizi riscontrati e far fronte alle sanzioni urbanistiche, secondo l’equa valutazione del Giudicante e comunque in misura non inferiore –per quanto riguarda i vizi- alla somma di €. 26.468,41 (già £. 51.250.000), ritenuta dovuta dal C.T. di parte “”(pag. 30 ultimi 6 righi e pag. 31 primi 4 righi dell’atto d’appello Leone dell’1/3/2004).

In ordine alla domanda in parola la Sig.ra Leone osserva che l’irregolarità urbanistica dell’immobile promesso in vendita integra, “”un ipotesi di aliud pro-alio o – a tutto concedere- rende applicabile l’art. 1489, che disciplina l’ipotesi di cosa gravata da oneri o da diritto di godimento di terzi; con la conseguenza che il preliminare va risolto per inadempimento della soc. Del Vecchio o, in subordine, va disposta la riduzione del prezzo ai sensi del combinato disposto degli artt. 1489 e 1480 c.c.””(pag. 20 righi da 15 a 23 dell’atto di appello Leone dell’1/3/2004).

Ebbene: l’impugnata Sentenza n. 2360/2005 della Corte di Appello di Napoli ignora la domanda e non si pronuncia in alcun modo sulla stessa, in tal modo violando l’art. 112 c.p.c.

Anche in relazione a questo punto, quindi, va cassata la Sentenza in parola.

V. Conclusioni

Per quanto sopra esposto la Sig.ra Lucia Leone, come in epigrafe rapp.ta, difesa ed elett.te dom.ta

Propone ricorso per cassazione

avverso la Sentenza della Corte d’Appello di Napoli 3.a Sez.. Civ. n. 2360/2005

CHIEDE

che l’Ecc.ma Corte adita ne disponga la cassazione, in relazione ai motivi di ricorso di cui al precedente paragrafo V, decidendo la causa nel merito ovvero rinviandola ad altro Giudice, qualora siano necessari ulteriori accertamenti di fatto; in ogni caso condanni la Del Vecchio Costruzioni al pagamento delle spese del giudizio.

°°°°°°°

All’atto dell’iscrizione a ruolo della causa verranno depositati i seguenti atti e documenti:

·        Istanza di trasmissione del fascicolo d’ufficio alla Cancelleria della Corte di Cassazione ex art. 369 cpc

·        copia conforme della Sentenza della Corte d’Appello di Napoli n. 2360/2005;

·        copia conforme della Sentenza della Corte d’Appello di Napoli n. 2360/2005, con relazione di notificazione del 23/9/05.

·        Atto di appello Leone / Del Vecchio Costruzioni.

·        Produzione di parte relativa al giudizio di appello con i seguenti documenti:

Ø                      Copia conforme della sentenza del Tribunale di Napoli 2.a sez. civ. dott. Mauro Criscuolo n. 304/2004, depositata il 13.1.2004;

Ø                      Copia nota racc.ta prot. 53150 del 7.12.1995 Comune di Casalnuovo /soc. Del Vecchio Costruzioni;

Ø                      Certificato Comune di Casalnuovo del 20.3.2003, relativo alla incongruità dell’oblazione versata dalla soc. Del Vecchio;

Ø                      certificato del 24.2.2004 del Comune di Casalnuovo attestante che l’istanza di condono presentata dalla soc. Del Vecchio non riguarda ampliamento di volumetrie e superfici degli edifici realizzati rispetto a quanto previsto nella concessione edilizia 133/90;

Ø                      Perizia tecnica del geom. Giovanni Bellafesta;

Ø                      Precetto di rilascio dell’immobile notificato dalla Del Vecchio Costruzioni alla sig.ra Leone in data 9.2.04;

Ø                      Stato di famiglia della sig.ra Leone.

Ø                                Produzione di 1° grado dell’avv. Vincenzo Giordano , difensore della sig.ra Lucia Leone, con i seguenti documenti:

Ø                                Atto di citazione notificato il 27.11.98;

Ø                                Dichiarazione ex art. 821 cpc del 23.5.98;

Ø                                Convocazione per l’assemblea condominiale del 7.3.98 del condominio Parco delle Ginestre;

Ø                                Verbali delle riunioni del collegio arbitrale (dal 1.10.97 al 13.5.98);

Ø                                Perizia con stima redatta dal geom. Ferraro in ordine all’immobile de quo;

Ø                                Racc.ta n.1197 del 18.7.97 avv. Giordano/avv. Litterio;

Ø                                Ricorso ex art. 810 cpc del 4.4.97 con allegato decreto di nomina, notificato alle c/parti il 6.9/6.97;

Ø                                Copia del ricorso predetto con decreto di comparizione delle parti notificato a c/parte il 28.4.97;

Ø                                Racc.ta n.3887 del 13.3.97 avv.Giordano/Del Vecchio Costruzioni spa;

Ø                                Racc.ta n.5778 del 20.11.96 avv. Giordano/avv. Morante;

Ø                                Atto di nomina di arbitro della soc. Del Vecchio Costruzioni spa dell’11.11.96;

Ø                                Racc.ta n.3405 dell’11.11.96 avv. Morante/Avv.Giordano;

Ø                                Racc.ta n.719 del 7.11.96 avv.Morante/avv. Giordano;

Ø                                Ricorso ex art. 810 cpc del 5.11.96 con decreto comparizione parti, notificato alla Del Vecchio Costruzioni spa il 27.11.96;

Ø                                Racc.ta 3091 del 18.10.96 avv. Giordano/Del Vecchio Costruzioni spa;

Ø                                Racc.ta 3562 del 25.6.96 sig.ra leone /Del Vecchio Costruzioni spa;

Ø                                Fax avv. Morante 4.4.96;

Ø                                Fax avv. Giordano/avv. Morante 4.4.96;

Ø                                Atto di nomina di arbitro della sig.ra Leone 23.2.96:

Ø                                Racc.ta 1599 del 4.1.96 Leone/Del Vecchio Costruzioni spa

Ø                                Racc.ta 8122 del 10.11.95 avv.Girdano/Del Vecchio Costruzioni spa;

Ø                                Racc.ta 3744 del 3.11.95 Del Vecchio Costruzioni spa/Leone;

Ø                                Certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Casalnuovo il 12.10.95;

Ø                                Racc.ta 448 del 20.10.95 avv. Giordano/ Del Vecchio Costruzioni spa;

Ø                                Attestato della Cervone Costruzioni del 6.3.95 in ordine ai lavori aggiuntivi eseguiti nell’immobile de quo;

Ø                                Ricevuta fiscale n.9 del 25.5.95 del centro Bussole Amoroso relativa a due delle porte scrigno installare nell’immobile;

Ø                                Ricevute per pavimenti e piastrelle del 21.2.94 della Ceramiche Vesuviane srl;

Ø                                Commissione del 9.2.94 della Ceramiche Gaeta sas;

Ø                                Copia fax dell’11.4.95 sig.ra Leone/ Del Vecchio Costruzioni spa (racc.ta 1395 del 13.4.95);

Ø                                Verbale di consegna dell’immobile del 16.12.94;

Ø                                Racc.ta n.5681 del 15.12.94 Leone/ Del Vecchio Costruzioni spa;

Ø                                Fattura n.1594 della Del Vecchio Costruzioni spa;

Ø                                Contratto preliminare di compravendita del 23.7.93;

Ø                                Relazione tecnica del geom. Ferraro del 23/01/02;

Ø                                Relazioni ed osservazioni del geom. Ferrara del 21/06/2001;

Ø                                Memoria istruttoria di replica del 20.12.99;

Ø                                Attestazione relativa all’autorizzazione di abitabilità rilasciata dal Comune di Casalnuovo il 15/09/99;

Ø                                Verbale dell’assemblea del condominio del 02/06/99; (con relativi allegati);

Ø                                Racc. a.r. n. 9640 del 10/01/97 sig.ra Leone >Del Vecchio Costruzioni spa;

Ø                                Comparsa conclusionale relativa al 1° grado di giudizio;;

Ø                                Nota spese e competenze;

Ø                                Pronunce della S.C. in ordine alla materia del contendere;

Ø                                Note tecniche depositate il 25.03.03, con relativi allegati;

Ø                                Note autorizzate depositate l’8/04.03;

Ø                                Raccomandata prot. 53150 del 07/12/1995 con la quale il Comune di Casalnuovo comunicava alla Del Vecchio Costruzioni Spa le irregolarità e numerose carenze dell’istanza di condono da essa presentata, invitandola agli adempimenti consequenziali (in copia conforme, rilasciata dal Comune di Casalnuovo il 02.05.03;

Ø                                Nota spese e competenze integrativa in data 12.12.03;

Ø                                Seconda comparsa conclusionale relativa al 1° grado di giudizio.

depositati il 1° marzo 2004

Ø                                Istanza ex art. 357 2° comma cpc del 10/3/2004;

Ø                                Istanza di anticipazione d’udienza del 21/2/2005;

Ø                                Copia conforme Relazione del Responsabile del Servizio Urbanistico del Comune di Casalnuovo del 14/12/2004 Prot. 50944, depositata all’udienza collegiale del 14/4/2005.

Ø                                Comparsa conclusionale, depositata il 9/6/2005

·        Replica a comparsa conclusionale di controparte, depositata il 17/6/2005.

° ° ° ° °

      Si dichiara che il valore della presente controversia ammonta ad € 200.000,00; per cui, all’atto dell’iscrizione a ruolo, verrà corrisposto contributo unificato di € 500,00.

Napoli-Roma,19.11.2005                                                avv. Attilio Davide

Relata di notifica

Ad istanza dell’avv. Attilio Davide io sottoscritto Uff. Giudiziario addetto all’Ufficio Notifiche presso la Corte di Appello di Napoli ho notificato copia dell’antescritto atto affinchè ne abbia legale scienza ad ogni effetto e conseguenza di legge a:

Del Vecchio Costruzioni S.p.A. in liquidazione, in persona del liquidatore pro-tempore, elett.te dom.to presso l’Avv. Roberto Morante in Napoli alla Piazza E. De Nicola, 46

Segue: