Luigi Iovino denuncia una grave aggressione causata da chi vuole proteggere una truffa e altri gravi reati che riguardano immobili abusivi costruiti a casalnuovo di Napoli con il permesso della curia arcivescovo crescenzio sepe il governo prefettura e carabinieri sono informati così come i magistrati e la guardia di finanza ma la truffa non viene bloccata

c) condannarsi la promittente venditrice a restituire alla promittente acquirente il prezzo già pagatole (comprensivo di IVA) eccedente i 70.000.000, pari ad euro 10.846,00 (già lire 21.000.000), oltre interessi e rivalutazione monetaria;

d) condannarsi la promittente venditrice a restituire alla promittente acquirente le somme spese per addizioni e miglioramenti apportati all’immobile pari ad euro 10.329,10 (già lire 20.000.000), oltre interessi e rivalutazione monetaria;

e) in subordine, nell’ipotesi in cui le inadempienze della convenuta non fossero ritenute di rilevanza tale da terminare la risoluzione del contratto, dichiarando comunque legittimo il rifiuto della Leone di stipulare il rogito definitivo e saldare il prezzo pattuito, ridursi quest’ultimo per minor valore dell’immobile, in ragione di quanto necessario a porre rimedio ai vizi riscontrati e a far fronte alle sanzioni urbanistiche, secondo l’equa valutazione del giudicante e comunque in misura non inferiore – per quanto riguarda i vizi – alla somma di euro 26.468,41 (già lire 51.250.000), ritenuta dovuta dal CT di parte;

f) condannare, comunque, la convenuta al risarcimento dei danni patiti dall’istante in relazione all’irregolarità urbanistica dell’immobile, nell’ammontare che sarà riconosciuto equo e giusto dal giudicante, anche alla luce delle risultanze di eventuale nuova CTU;

g) rigettare la domanda riconvenzionale formulata dalla soc. convenuta; in subordine, comunque, ridurre l’eccessiva indennità di occupazione stabilita dal tribunale, determinandone la decorrenza alla data di proposizione della domanda giudiziaria da parte della società Del Vecchio;

h) condannare la convenuta al pagamento delle spese, diritti ed onorari del giudizio, così come delle varie procedure camerali e del procedimento arbitrale, cui la società ha costretto la Leone per ottenere il riconoscimento dei propri diritti”.

In tal senso, è bene precisare che, giusta lineare argomentazione, la sentenza resa dal Giudice di prime cure ed appellata così provvedeva:

“a) dichiara prevalente l’inadempimento per colpa dell’attrice in relazione al contratto preliminare di compravendita del 28 luglio 1993, avente ad oggetto l’appartamento sito in Casalnuovo di Napoli alla Via Strettola 10 bis, nell’edificio di cui alla lettera E, piano rialzato int. 2;

b) accerta la legittimità del diritto di recesso esercitato dalla convenuta ex art. 1385 c.c., con il conseguente diritto alla ritenzione della caparra confrmatoria versata dall’attrice;

c) condanna l’attrice al pagamento in favore della convenuta della somma di euro 30.367,67 oltre interessi dalla sentenza al saldo;

d) condanna l’attrice all’immediato rilascio dell’immobile di cui al capo a) che procede, libero da cose e persone;

e) compensa le spese di giudizio”.

A sostegno delle proprie richieste, parte appellante precisava che il Giudice di prime cure aveva errato nell’escludere la nullità del preliminare in conseguenza dell’irregolarità urbanistica e quindi della non commerciabilità dell’immobile e che lo stesso aveva vieppiù errato nell’escludere la rilevanza della mancanza del certificato di abitabilità, sottovalutando i vizi del cespiti, quindi l’inadempimento di controparte, e sopravvalutando l’indennità di occupazione. Chiedeva parte appellante anche una nuova Consulenza Tecnica d’Ufficio tesa essenzialmente a valutare la conformità del cespite compromesso a quello di cui alla concessione edilizia n. 133/90, ovvero la legittimità e ricevibilità della successiva istanza di condono presentata dalla società convenuta, dunque la sanabilità posteriore del cespite, o, in subordine, tesa a quantificare la reale consistenza delle sanzioni pecuniarie conseguenti ad irregolarità urbanistiche da accollare, in caso di rogito del definitivo, all’acquirente. La richiesta di nuova CTU veniva congruamente motivata sulla scorta delle censure proposte, già in sede di primo grado, alla relazione del Tecnico nominato dott. Flagiello.   

Costituitasi la Soc. Del Vecchio Costruzioni p.a. in liquidazione, in persona del l.r.p.t., chiesto il rigetto delle avverse domande, proponeva appello incidentale in ordine sia alla condanna al pagamento dell’importo di 8.623,31 euro, sia alla compensazione delle spese di giudizio.

Rigettata l’istanza di sospensione e precisate le rispettive conclusioni, la causa veniva assegnata a sentenza e poi decisa in data 12/18 luglio 2005 giusta sentenza n. 2360/05 a mezzo della quale la III Sez. Civ. della Corte d’Appello di Napoli, G.E. dott. Carleo, così disponeva:

“a) rigetta l’appello proposto da Leone Lucia nei confronti di Del Vecchio Costruzioni S.p.a. in liquidazione

b) rigetta l’appello incidentale

c) dichiara compensate tra le parti le spese del secondo grado del giudizio”.

 MOTIVI DELL’OPPOSIZIONE PER REVOCAZIONE

La sig.ra Leone Lucia, a sostegno della presente opposizione, indica quanto segue.

A) PRECISAZIONI PROCESSUALI. Prima di procedere nel merito della questione, appaiono essenziali talune precisazioni relative tanto alla adottabilità del presente strumento di impugnazione (1), quanto alla contestuale compresenza di altri mezzi processuali di opposizione avverso le sentenze in oggetto (2).

1) In riferimento alla prima questione, è bene precisare che la presente opposizione per revocazione ha per oggetto due sentenze, cioè quella di secondo grado (la n° 2360/05 resa dalla Corte d’Appello di Napoli, III Sez. Civ., il 18 luglio 2005 e notificata il 23 settembre 2005 - doc. 2 cit.) e quella di primo grado (la n° 309/04 resa in data 13 gennaio 2004  dal Tribunale di Napoli, II Sez. Civ., G.U. dott. Criscuolo - doc. 3 cit.), entrambe relative al giudizio pendente tra parte opponente e la Soc. Del Vecchio Costruzioni p.a. in liquidazione.  

In tal senso, l’art. 395 c.p.c. dispone che “le sentenza pronunciate in grado d’appello o in unico grado possono essere impugnate per revocazione: 1) se sono l’effetto del dolo di una delle parti in danno dell’altra; 2) se si è giudicato in base a prove riconosciute o comunque dichiarate false dopo la sentenza oppure che la parte soccombente ignorava essere state riconosciute o dichiarate tali prima della sentenza; 3) se dopo la sentenza sono stati trovati uno o più documenti decisivi che la parte non aveva potuto produrre in giudizio per causa di forza maggiore o per fatto dell’avversario” (…)”. Ancora, il successivo art. 396 c.p.c. specifica che “le sentenze per le quali è scaduto il termine per l’appello possono essere impugnate per revocazione nei casi dei nn. 1, 2, 3 e 6 dell’articolo precedente, purché la scoperta del dolo o della falsità o il recupero dei documenti o la pronuncia della sentenza di cui al n. 6 siano avvenuti dopo la scadenza del termine suddetto”.

La Corte di Cassazione, dall’analisi delle predette norme, ha derivato che lo strumento della revocazione è ammesso, in via ordinaria o straordinaria, contro le sentenze pronunziate in grado d’appello od in unico grado (art. 395) e contro quelle pronunziate in primo grado e per le quali sia decorso il termine di impugnazione (art. 396) (Cass. Civ. 3 marzo 2001 n. 3104; 21 dicembre 1999 n. 14395; 21 aprile 1993 n. 4689). La competenza a decidere, poi, è dello stesso Giudice che ha pronunziato la sentenza opposta (arg. ex art. 398, primo comma, c.p.c.).        

Nel caso di specie, tuttavia, emerge una problematica di natura processuale: sia la sentenza di primo grado (Trib. Napoli, G.U. dott. Criscuolo) sia quella di secondo grado (Corte d’Appello, G.E. dott. Carneo) potrebbero formare oggetto di revocazione, la prima ai sensi dell’art. 396 c.p.c., stante la vistosa scadenza dei termini d’impugnazione, la seconda ai sensi dell’art. 395 c.p.c. I Giudici competenti a decidere sarebbero però due, cioè il Tribunale di Napoli per la sentenza n. 309/04 e la Corte d’Appello di Napoli per quella n. 2360/05. Si ingenererebbe, così, una proliferazione di giudizi e di giudicati.

A tal uopo, pare soccorrere una decisione della S.C., la n. 703 del 21 gennaio 1993 (doc. 5), la quale, esaminando una fattispecie analoga, ha fissato il principio secondo cui “nel caso in cui la domanda di revocazione sia proposta nei riguardi di sentenze, il cui appello sia stato definito con pronuncia di mero rito, di inammissibilità o improcedibilità, la competenza appartiene, in applicazione dell’art. 396 c.p.c., in via funzionale al giudice di primo grado, (…)”. La Corte giunge a tale conclusione puntualizzando che nella fattispecie esaminata dall’art. 396 c.p.c. rientrano oltre all’ipotesi “evidente della sentenza di primo grado non appellata nei termini, ogni altra ipotesi in cui non v’è stata possibilità, da parte di un giudice di secondo grado, di riesaminare la decisione (o quella sua parte interessata dall’istanza di revocazione) e di dare, così, luogo ad una nuova pronuncia, sostanzialmente o formalmente diversa da quella precedente”. Tra dette ipotesi rientrerebbero quelle in cui o la decisione di primo grado “non è stata impugnata nella parte che forma oggetto specifico dell’istanza di revocazione (parte che, conseguentemente, è passata in cosa giudicata)” o in cui “il giudice di secondo grado non ha potuto riesaminare il merito dell’impugnazione, per l’inammissibilità o l’improcedibilità dell’appello”. Facendo espresso riferimento a due precedenti decisioni del 1951 e del 1949, la S.C. conclude che, in detti casi, il “giudice che ha pronunciato la sentenza ai sensi dell’art. 398 cod. proc. Civ., non deve intendersi quello dell’appello (che nessuna possibilità ha avuto di pronunciare in ordine alla parte della decisione di cui si vuol chiedere la revocazione), ma appunto il giudice che quella decisione ha emesso, ossia quello di primo grado”.

Orbene, il caso di specie non rientra in quelli di cui alla citata sentenza della S.C., quanto meno perché il Giudice di secondo grado ha emesso, in relazione alla decisione appellata, una sentenza di merito e non di mero rito. Ciò comporta che il Giudice competente ai sensi dell’art. 398 c.p.c. è la Corte d’Appello di Napoli e non il Tribunale.

Tuttavia, la sperata revocazione della sentenza n. 2360/05 comporterà l’automatica revocazione (in quanto il vizio lamentato attiene all’istituto processuale della revocazione) anche di quella n. 309/04 resa dal Tribunale di Napoli il 13 gennaio 2004 e non riformata in appello.

2) In ordine, poi, alla seconda problematica, cioè alla contestuale pendenza della presente opposizione e di altri mezzi di impugnazione, va preliminarmente detto che, avverso la sentenza n. 2360/05 è già stato proposto un giudizio per Cassazione (doc. 6) incardinato, giusto ricorso notificato il 21 novembre 2005 e depositato il 3 dicembre 2005, dinanzi alla S.C. (r.g. 29382/05).

Sul punto, è bene precisare che, come noto, vi è un’assoluta “incompatibilità tra revocazione e appello, nel senso che non si potrà fare ricorso alla revocazione quando la parte ha a sua disposizione l’appello” (Verde G., Profili del processo civile, 2. Processo di cognizione, Napoli, 1996, 299).

Tale incompatibilità, evincibile dagli stessi artt. 395 e 396 c.p.c., non è viceversa sussistente rispetto al giudizio di Cassazione. In particolare, l’art. 398, quarto comma, c.p.c. stabilisce che “la proposizione della revocazione non sospende il termine per proporre il ricorso per cassazione o il procedimento relativo”, con ciò lasciando comprendere la proponibilità contestuale dei due rimedi. Tuttavia, il problema che si pone è la sospensione del procedimento per Cassazione ai sensi dell’art. 398, quarto comma, c.p.c. che risulta facoltativa qualora il Giudice “ritenga non manifestamente infondata la revocazione proposta”.

In tal senso si formula istanza preliminare da valutarsi in sede di prima udienza.

B) MOTIVO DELLA REVOCAZIONE. In data 2 giugno 2009 la sig.ra Leone Lucia prendeva atto, da dichiarazione verbale del di Lei coniuge sig. Iovino Luigi (doc. 7), che, nel procedimento r.g.n. 860/2007 pendente dinanzi la Procura della Repubblica di Nola, P.M. dott. Francesco Raffaele, avverso persone all’ora ancora da identificare, era stata depositata perizia tecnica a firma dell’arch. Pierluigi Paglia. In data 9 giugno 2009, la predetta consulenza veniva ritirata e letta (doc. 8).

L’incarico conferito al tecnico era il seguente: “accerti il CTU, esaminata la pratica relativa alla domanda di condono n. 2780/95 prot. n. 10503 presentata dalla Del Vecchio Costruzioni spa al Comune di Casalnuovo ed effettuato idoneo sopralluogo presso l’immobile sito in Casalnuovo via Strettola 22 P.co Delle Ginestre oggetto della suindicata domanda, se la documentazione prodotta dalla parte istante (attestazioni, grafici di progetto ecc.) sia conforme al reale stato dei luoghi. Accerti, infine, ogni altro elemento utile ai fini di giustizia”. Inutile sottolineare che, come evincibile dai documenti depositati, si verte nel medesimo ambito di cui al presente giudizio, dunque alla C.E. n° 133 e al successivo condono edilizio del 1995.

Le conclusioni cui giunge il tecnico nominato sono le seguenti: “La reale altezza degli edifici (A-B-C-D-E-F), pari a 16,77 m., non corrisponde alla quota dichiarata e rappresentata nei grafici allegati alla domanda di condono edilizio (16,00 m). L’area P2 destinata a parcheggio di pertinenza delle abitazioni appare difforme (minore) rispetto alla superficie dichiarata e rappresentata nei grafici allegati alla domanda di condono edilizio”. Dalle predette conclusioni, il C.T.U. ne deduce che “la volumetria realizzata è superiore a quella dichiarata nella relazione tecnica allegata alla domanda di condono” (pag. 8/10) e che “sono stati realizzati circa 1297,27 mc in eccedenza sia rispetto alla C.E. originaria, sia rispetto a quanto dichiarato e rappresentato nei grafici allegati alla domanda di condono edilizio” (pag. 8/10). Ancora, il Consulente precisa che “la superficie effettivamente destinata a parcheggio P2 si riduce a circa 454,54 mq. (…) Tale superficie risulta essere inferiore a quella necessaria secondo la normativa vigente (…)” (pag. 9/10).

Le predette conclusioni hanno, in primo luogo, motivato il rinvio a giudizio per false attestazioni del rag. Rossi Ciro e dell’arch. Severi Carlo, il primo quale liquidatore della Soc. Del Vecchio Costruzioni p.a. in liquidazione, il secondo quale estensore della relazione a base del condono. In secondo luogo, il documento allegato appare assumere un ruolo fondamentale ai fini della chiesta revocazione ai sensi dei disposti di cui ai nn° 1, 2 o 4 dell’art. 395 c.p.c.

E’ necessario fare un passo indietro, cioè analizzare l’intera materia del contendere, le domande attoree ed il principale strumento istruttorio su cui si è fondata la decisione del Giudice di prime e di seconde cure, dunque la Consulenza Tecnica a firma del dott. Flagiello.

La sig.ra Leone Lucia, con atto di citazione del 27 novembre 1998, chiedeva di accertare l’inadempimento grave e rilevante della Soc. Del Vecchio Costruzioni p.a. nell’esecuzione della propria obbligazione in riferimento al contratto preliminare di compravendita sottoscritto il 22 luglio 1993 ed avente ad oggetto l’appartamento sito in Casalnuovo di Napoli (Na), alla Via Strettola n. 10 bis, int. 2, piano rialzato, edificio E. In particolare, parte attrice lamentava che l’immobile de quo era sfornito di certificato di abitabilità, costruito in difformità rispetto a quello autorizzato con C.E. n. 133 ed a quello di cui al successivo condono edilizio, infine parzialmente difforme nella parte esterna adibita a giardino. Tali doglianze motivavano la domanda di risoluzione per inadempimento del preliminare, con contestuale restituzione del doppio della caparra, degli importi ulteriori e delle somme spese per le migliorie apportate.

La domanda veniva rigettata dal Giudice di prime cure perché l’inadempimento della Soc. Del Vecchio Costruzioni p.a. non apparve tale da integrare i requisiti di cui agli artt. 1453 e 1455 c.c. Al contrario, venivano accolte le richieste in riconvenzionale di controparte, con condanna della sig.ra Leone al rilascio immediato del cespite ed al pagamento dell’indennità di occupazione.

Tralasciando la lettura dei singoli atti processuali, quello che più rileva è che il convincimento dei due Giudici investiti della questione (primo e secondo grado) si è fondato prevalentemente sulla C.T.U. redatta dal dott. Flagiello. In particolare, alla pag. 8 della sentenza n. 309/04 si legge che “il consulente tecnico d’ufficio, sulla scorta anche della documentazione versata in atti, ha evidenziato che il complesso edilizio nel quale è ubicato l’appartamento per cui è causa, risulta edificato in virtù di concessione edilizia n. 133/90 rilasciata il 21.12.1990 all’Augustissima Arciconfraternita S.S. Trinità dei Pellegrino e Convalescenti, poi volturata in favore della convenuta, resasi acquirente del terreno beneficiario del provvedimento in questione. A seguito di alcune modifiche rispetto all’originario progetto, delle quali si fa cenno anche nel preliminare per cui è causa, la Del Vecchio richiede al Comune di Casalnuovo il rilascio di una variante alla concessione edilizia, il cui iter si è concluso con una improcedibilità, per non avere la convenuta provveduto ad integrare la documentazione necessaria entro il termine fissato dall’amministrazione comunale. Nel frattempo, essendo sopravvenuta la normativa sul condono edilizio in data 28 febbraio 1995 la Del Vecchio propone, in relazione alle medesime difformità (…) una richiesta di concessione in sanatoria, (…). In occasione della richiesta di chiarimenti, il c.t.u. ha poi evidenziato che ai sensi dell’attuale normativa sul condono edilizio, di cui alla legge n. 47 del 1985, così come modificata dall’art. 39 della legge n. 724 del 1994 (e successive modifiche), è stato introdotto l’istituto del silenzio assenso, destinato a formarsi, in caso di mancata risposta da parte dell’amminis-trazione comunale, in presenza della domanda in sanatoria, nell’attestazione relativa all’intera oblazione autoliquidata (…), nell’attestazione che non si tratta di un immobile vincolato”. In sintesi, il Giudice, dando credito alle conclusioni del C.T.U., perviene ad un giudizio di commerciabilità ab initio del cespite in oggetto. Allo stesso modo, conclude il Giudice di seconde cure il quale, alla pag. 4 e 5 della sentenza n. 2360/05, si profonde in una disquisizione circa gli artt. 40 L. 47/85 e 39, n. 4, L. 724/94, concludendo circa la commerciabilità del cespite.

Tuttavia, da una più accorta analisi della normativa vigente, unitamente alle risultanze emerse dalla C.T.U. a firma dell’arch. Pierluigi Paglia (doc. 8 cit.), il giudizio muta in senso assolutamente opposto.

Ambedue i Giudici investiti della questione hanno unicamente fatto riferimento agli artt. 17 e 40 della L. 47/85. La normativa applicabile al caso di specie è tuttavia un’altra: l’art. 17 è difatti stato abrogato (!!), come di fatti abrogato è stato il primo comma dell’art. 40 (meglio il rinvio in esso fatto al Capo I della L. 47/85, a sua volta abrogato). In particolare, la normativa di riferimento, posto che l’immobile è stato evidentemente costruito dopo il 17 marzo 1985, è il D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (in Suppl. Ord. n. 239 alla G.U. 20 ottobre n. 245) recante il “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia”, normativa che, in virtù del principio del iura novit curia, entrambi i Giudici (investiti della questione dopo l’entrata in vigore della legge) avrebbero dovuto conoscere. Parimenti rilevante è l’art. 32, comma 25, del D.L. 269/03.

Enucleando le citate norme, va anzitutto richiamato il primo comma dell’art. 46 D.P.R. 380/2001 il quale, quasi ripetendo il testo dell’art. 40 L. 47/85, stabilisce che “gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria”. Si tratta della cd. nullità formale degli atti di compravendita di beni abusivi o incommerciabili che, per essere compresa appieno, va analizzata in uno al disposto di cui all’art. 31 del medesimo D.P.R. il quale, dopo aver indicato quali fossero gli  interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali, commina le varie sanzioni: abbattimento o acquisizione gratuita al patrimonio comunale.   

A questo punto è d’obbligo una precisazione preliminare. L’indicazione della normativa di riferimento è operata da Questa Difesa non come motivo della presente opposizione (la violazione o la falsa applicazione di norme di diritto è, difatti, motivo di ricorso per Cassazione ex art. 360 n° 3 c.p.c.), ma, molto più semplicemente, per far comprendere alla Corte adita che, analizzata (la normativa) in uno alla documentazione sopravvenuta (cioè alla perizia dell’ing. Paglia), il giudizio di commerciabilità del cespite de quo muta diametralmente.     

Riprendendo il ragionamento, in virtù delle predette disposizioni, Tribunali penali hanno sancito il principio per cui “l’edificazione di un fabbricato incrementando la superficie coperta rispetto a quella autorizzata nonché elevandolo in altezza nella sua interezza oltre il limite assentito comporta un concreto incremento di volume edilizio e come tale configura una variazione essenziale ai sensi del combinato disposto degli art. 32 d.P.R. n. 380/2001 e 2 l.r. n. 26/1985. (…)” (Uff. ind. Preliminari Bari 22 febbraio 2007).

Nel caso di specie si versa proprio in una fattispecie simile, avendo controparte elevato i fabbricati di 77 cm. in più rispetto a quanto indicato sia in C.E. sia in Condono e, dunque, avendo incrementato la superficie coperta di appena (!?) 1.297,27 mc.

Sul punto, pare necessaria una ulteriore precisazione normativa, sempre sfuggita ai Giudici investiti della questione. Il comma 25 dell’art. 32 del D.L. 269/03 stabilisce che “le disposizioni di cui ai capi IV e V della legge 28 febbraio 1985, n. 47 e successive modificazioni e integrazioni, come ulteriormente modificate dall'articolo 39 della legge 23 dicembre 1994, n. 724 e successive modificazioni e integrazioni, nonché dal presente articolo, si applicano alle opere abusive che risultino ultimate entro il 31 marzo 2003 e che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria o, in alternativa, un ampliamento superiore a 750 metri cubi. Le suddette disposizioni trovano altresì applicazione alle opere abusive realizzate nel termine di cui sopra relative a nuove costruzioni residenziali non superiori a 750 metri cubi per singola richiesta di titolo abilitativo edilizio in sanatoria , a condizione che la nuova costruzione non superi complessivamente i 3.000 metri cubi”. In sintesi la norma stabilisce che le disposizioni relative alla sanatoria sono applicabili ai soli edifici costruiti prima del 31 marzo 2003 per i quali le opere abusive non abbiano comportato un ampliamento superiore a 750 mc, dunque non al caso di specie che è e resta insanabile.

Appare illuminante, a questo punto, una recente decisione della S.C. relativa ad una fattispecie similare: “la sanzione della nullità prevista dagli art. 17 e 40 della l. 28 febbraio 1985 n. 47, per gli atti di compravendita di immobili privi di concessione edilizia o di concessione in sanatoria, preclude l'accoglimento di una domanda di emissione di una sentenza costitutiva che tenga luogo del contratto non concluso ex art. 2932 c.c. nel caso in cui risulti che l'immobile per il quale era stato stipulato il preliminare di vendita sia affetto da irregolarità amministrative (rectius: da varianti essenziali) che lo rendono non commerciabile (alla stregua del principio la Cassazione ha confermato la sentenza dei giudici di merito secondo cui l'accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. avanzata nei confronti società promittente venditrice era precluso dal fatto che gli immobili oggetto dei preliminari di compravendita erano caratterizzati da difformità e variazioni rispetto al progetto assentito dalla concessione edilizia; per detti immobili il comune aveva prima ordinato la sospensione dei lavori e poi rigettato la richiesta di variante)” (Cass. Civ. 30 novembre 2007 n. 25050). Basti, allora, dire che nel caso di specie vi sono state varianti essenziali ed un giudizio di improcedibilità (per mancata integrazione della documentazione) della richiesta di variante, per comprendere appieno che anche il bene compromesso dalla sig.ra Leone era incommerciabile.

Ma vi è di più !!

Anche a voler ritenere commerciabile il cespite, non si comprende come mai l’attenzione dei Giudici investiti della questione si sia soffermata soltanto sulla problematica della nullità formale della vendita, senza per nulla allargarsi alla qualità del bene: analisi che, viceversa, andava operata ai fini della comprensione dei reciproci inadempimenti. Ancora, non si comprende perché l’indagine si sia spostata dalla richiesta risoluzione del contratto preliminare alla nullità formale dell’atto di vendita. Al contrario, andavano esaminati i comportamenti complessivi delle parti ed i motivi posti a fondamento del diniego a rogare il definitivo.

Sul punto, non pare sufficiente rinviare alla clausola contenuta all’art. 12 del contratto preliminare, cioè alla specifica esenzione da responsabilità per il mancato ottenimento del certificato di abitabilità, poiché tale esenzione non elide le ulteriori carenze (gli abusi del manufatto e le difformità), anzi fa pienamente comprendere la preordinata malafede della Soc. Del Vecchio p.a.  

E’, allora, da presumere che l’unico motivo che abbia indotto i Giudici estensori in errore sia stata la cattiva percezione che della vicenda abbiano avuto dalla Consulenza Tecnica d’Ufficio del dott. Flagiello. In particolare, al quesito posto dal dott. Criscuolo con ordinanza del 7 maggio 2002 (“sollecitare il CTU a rendere chiarimenti in ordine all’effettiva situazione urbanistica dell’appartamento per cui è causa, rispondendo in particolare al quesito circa l’incidenza sulla commerciabilità del bene del mancato rilascio della variante alla concessione, a prescindere dall’intervenuta vendita di altri appartamenti”), il Tecnico nominato ha malamente risposto mediante il rinvio all’istituto del silenzio assenso, laddove avrebbe dovuto maggiormente sviscerare la questione. Il motivo per cui un altro Tecnico (cioè l’ing. Paglia) abbia avuto la precisione di misurare le altezze degli stabili e le aree parcheggio, dunque di verificare la non congruenza dei manufatti alla C.E. ed alla richiesta di condono, e per cui il dott. Flagiello abbia omesso tale accortezza, sfugge a Questa Difesa.  Allo stesso modo sfugge il motivo per cui, chiesta una nuova Consulenza d’Ufficio in secondo grado, questa non sia stata consentita.

Ritornando all’istituto della revocazione, vanno analizzati i singoli casi indicati dall’art. 395 c.p.c. e congruenti con la fattispecie in esame.

In merito al n° 1, si è precisato che il dolo della parte deve materializzarsi in un’attività deliberatamente fraudolenta, concretantesi in artifici o raggiri idonei a paralizzare o sviare la difesa avversaria e ad impedire al giudice l’accertamento della verità, facendo apparire una situazione diversa da quella reale (Cass. 5522/08). Il n° 2, viceversa, contempla l’ipotesi in cui le prove poste a fondamento della decisione siano state riconosciute o, comunque, dichiarate, false dopo la sentenza: in tal senso non è esclusa, dal novero delle prove, anche la C.T.U. (Cass. Civ. 3947/06). Infine il n° 4 prevede l’ipotesi della sentenza effetto di un errore di fatto, cioè di un errore percettivo o di una svista obiettivamente ed immediatamente rilevabile, la quale abbia portato ad affermare o supporre l'esistenza di un fatto decisivo incontestabilmente escluso dagli atti e documenti, ovvero l'inesistenza di un fatto decisivo che dagli atti o documenti stessi risulti positivamente accertato (Cass. Civ. 14267/07).

Nel caso di specie, esaminata la relazione dell’arch. Paglia disposta dalla Procura della Repubblica di Nola e rilevata la totale difformità tra la realtà dei fatti emersa e quanto addotto dalla Soc. Del Vecchio p.a., ci troviamo rispetto:

-) tanto ad un’attività deliberatamente fraudolenta posta in essere, con raggiri ed artifici, dalla predetta società e volta a sviare il Giudice dalla realtà dei fatti (n. 1 art. 395). In particolare, parte convenuta avrebbe depositato documenti falsi, cioè condono, grafici e quant’altro non rispondenti alla realtà, di modo da ingenerare nel Giudice il falso convincimento di ciò che viceversa non era.   

-) Quanto rispetto al caso di prova falsa (n. 2 art. 395), con ciò dovendosi riferire tanto al condono ed ai grafici depositati, quanto alla medesima Consulenza Tecnica d’Ufficio redatta dal dott. Flagiello il quale, non si sa per quali motivi, non ha ritenuto di approfondire la verità dei fatti. Verità, sia chiaro, che non richiedeva operazioni difficoltose, bensì delle semplici misurazioni !! (Anche per tale motivo, avverso il dott. Flagiello è stato aperto un procedimento penale dinanzi il Tribunale di Roma – doc. 9).

-) Quanto, infine, al caso di errore di fatto (n. 4 art. 395), perché ambedue i Giudici sono incorsi in una vera e propria svista di carattere percettivo dovuta ai documenti depositati.

Se, in estrema sintesi, i Giudici investiti della vicenda avessero avuto documenti veri avrebbero potuto sia immediatamente percepire che il bene era incommerciabile o, comunque, viziato di vizi essenziali, sia conseguentemente valutare il comportamento della Del Vecchio come illegittimo, dunque integrante i requisiti dell’inadempimento, sia, infine, dar luogo a diverse indagini con particolare riferimento alla Consulenza Tecnica d’Ufficio che avrebbe quasi sicuramente preso pieghe diverse. In particolare, si comprende appieno il motivo per cui anche nel condono si è falsamente attestata l’altezza degli edifici e l’ampiezza dei parcheggi: in caso di attestazioni veritiere il condono sarebbe stato irricevibile o rigettato per variazioni essenziali rispetto alla C.E. n° 133 (doc. 10) ed alla precedente Convenzione Urbanistica (doc. 11), determinando una insanabilità degli edifici, dunque un loro potenziale abbattimento o l’acquisizione degli stessi al patrimonio comunale, dunque l’incommerciabilità dei cespiti, dunque l’inadempimento grave anche al preliminare di cui si discute. La domanda innocente è: perché mai altrimenti compilare male una richiesta di condono (rischiando addirittura un procedimento penale) se non al fine esclusivo ed illecito di attestare una situazione falsa ? La risposta è che se il condono fosse stato compilato bene, esso sarebbe stato rigettato.

Tali circostanze fanno comprendere come i motivi portati dalla sig.ra Leone Lucia sin dal giudizio di primo grado a sostegno del proprio diniego al rogito erano giusti e legittimi e che sia il Giudice di prime sia quello di seconde cure non li abbiano considerati tali per una evidente falsità percettiva dovuta a falsi documenti ed a false prove. Prove che, allo stato attuale sono diametralmente mutate e che, si spera, provochino un pari mutamento di valutazione da parte dell’adita Corte d’Appello.     

Tutto quanto premesso la sig.ra Leone Lucia, come sopra rapp.ta e difesa,

CITA

la Soc. Del Vecchio Costruzioni p.a. in liquidazione, in persona del l.r.p.t., con sede in Napoli, alla P.zza G. Bovio, 22, ed elett.te dom.ta ivi, alla P.zza De Nicola, 46, presso l’avv. Roberto Morante, a comparire dinanzi la Corte d’Appello di Napoli, Sezione Civile e Giudice Unico a designarsi, all’orario come da regolamento, nei soliti luoghi d’udienza, il mattino del giorno 8 gennaio 2010, per ivi sentire emettere i seguenti provvedimenti:

a) in via preliminare, sospendere, ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 398, quarto comma, c.p.c., il procedimento attualmente pendente dinanzi la Corte di Cassazione ed iscritto al n° r.g. 29382/05;

b) nel merito, revocare le sentenze opposte, cioè tanto la decisione di secondo grado (la n° 2360/05 resa dalla Corte d’Appello di Napoli, III Sez. Civ., il 18 luglio 2005 e notificata il 23 settembre 2005) quanto quella di primo grado (la n° 309/04 resa in data 13 gennaio 2004  dal Tribunale di Napoli, II Sez. Civ., G.U. dott. Criscuolo), per i motivi sopra esposti e, dunque, alternativamente ai sensi delle disposizioni contenute ai nn. 1) o 2) o 4) dell’art. 395 c.p.c.;

c) per l’effetto ed in accoglimento delle domande come formulate nell’atto introduttivo del giudizio di primo grado, accertare l’inadempimento persistente e di non scarsa importanza posto in essere dalla parte promittente venditrice Soc. Del Vecchio Costruzioni p.a., tale da legittimare il recesso della sig.ra Leone ex art. 1385, comma 2° cc. e da comportare la risoluzione del contratto preliminare di compra-vendita sottoscritto in data 22 luglio 1993;

d) in conseguenza di ciò, condannare parte convenuta alla restituzione in favore della sig.ra Leone del doppio della caparra confirmatoria e, pertanto, della somma di 72.303,96 euro, nonché delle spese ulteriori per 10.846,00 euro, oltre interessi e rivalutazione monetaria a far data dalla percezione dei predetti importi;

e) in via ulteriore, condannarsi parte promittente venditrice a restituire alla promittente acquirente le somme spese per addizioni e miglioramenti apportati all’immobile per un valore di euro 10.329,10, oltre interessi e rivalutazione monetaria;

f) condannare, comunque, la convenuta al risarcimento dei danni patiti dall’istante in conseguenza tanto delle irregolarità urbanistiche dell’immobile, quanto del subito illegittimo sfratto, nell’ammontare che sarà riconosciuto equo e giusto dal giudicante;

g) condannare la convenuta al pagamento delle spese, diritti ed onorari del presente giudizio, dei precedenti giudizi in primo ed in secondo grado e del procedimento arbitrale.

In via istruttoria, si chiede, se ritenuto ulteriormente necessario, di nominarsi nuovo Consulente Tecnico d’Ufficio il quale, valutate le nuove risultanze probatorie, voglia indicare la corrispondenza del bene reale a quello di cui alla C.E. 133 ed al condono edilizio successivo, dunque la sanabilità degli abusi, dunque la commerciabilità del cespite. Sempre in via istruttoria, si chiede, ove ritenuto necessario, ammettere la prova testimoniale sulla seguente circostanza preceduta dalla locuzione “vero è che”:

a) la sig.ra Leone Lucia venne a conoscenza del deposito della relazione a firma dell’ing. Paglia in data 2 giugno 2009.

Si indicano a testi i signori:

-) Capasso Serafina, dom.ta in Giugliano in Campania (Na), Via F.lli Bandiera, 17;

-) Mele Carmela, dom.ta in Giugliano in Campania (Na), alla trav. F. Aporti.

Con espresso invito alla parte appellata a costituirsi nei modi e termini di cui all’art. 163 c.p.c. e, pertanto, almeno, venti giorni prima della suindicata udienza e con avvertenza che, in mancanza di costituzione od anche in caso di tardiva costituzione, la stessa incorrerà nelle decadenza di cui all’art. 167 c.p.c.

Si depositano, oltre alla presente citazione con procura speciale in calce (doc. 1), i seguenti documenti:

2) copia sentenza n° 2360/05 resa dalla Corte d’Appello di Napoli;

3) copia sentenza n° 309/04 resa dal Tribunale di Napoli;

4) copia atto d’appello notificato il 3 marzo 2004;

5) decisione n. 703 del 21 gennaio 1993 della S.C.;

6) copia ricorso per Cassazione;

7) certificato di matrimonio sig.ra Leone Lucia;

8) copia conforme perizia arch. Paglia;

9) copia avviso ex art. 415 cpp ing. Flagiello;

10) copia C.E. n° 133;

11) copia Convenzione Urbanistica;

12) produzione precedenti gradi e stadi di giudizio.

Salvo ogni altro diritto, ragione, azione e credito.

Ai sensi della normativa vigente, si dichiara che il valore della presente controversia è di valore indeterminato modesto e che, pertanto, il contributo unificato è di euro 340,00. Napoli,      29 giugno 2009

                                                                       (avv. Massimiliano Cicoria)

PROCURA SPECIALE

Egr. sig. avv. Massimiliano Cicoria, con la presente Vi conferisco procura speciale al fine di proporre atto di revocazione avverso le sentenze n° 2360/05 resa in data 18 luglio 2005 dalla Corte d’Appello di Napoli, III Sez. Civ., G.E. dott. Carleo, e n° 309/04 resa in data 13 gennaio 2004 dal Tribunale di Napoli, II Sez. Civ., G.U. dott. Criscuolo, all’uopo conferendoVi ogni più amplia facoltà di legge e dando, sin d’ora, per rato e fermo il Vs. operato. Eleggo domicilio presso di Voi in Napoli, alla Via Tommaso Caravita, 29.

Napoli, 27 giugno 2009

                                                             ____________   

                                   (Sig. Leone Lucia)

                                                                  è autentica

                                                     ___________________

                                                                (avv. Massimiliano Cicoria)